关于珠海住宅物业服务收费政府指导价及物业服务收费参考标准.doc

附件4 关于珠海市住宅物业服务收费政府指导价和物业服务收费参考标准的说明 为规范我市住宅物业服务收费行为，引导和促进物业服务行业形成公平、合理的协商定价机制，满足业主对物业服务的多样性需求，参照中山等城市的物业服务收费政府指导价标准及实行“菜单式”收费模式的做法，我局拟定了我市住宅物业服务收费政府指导价标准和物业服务收费参考标准（试行）。现就有关情况说明如下： 一、必要性 市政府2001年颁布实施《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》（市政府第28号令），公布我市城区（原香洲区行政区域）物业服务收费政府指导价标准，其中多层住宅：一级每平方米0.55元，二级每平方米0.45元，三级每平方米0.40元，四级每平方米0.35元；高层住宅：一级每平方米1.20元，二级每平方米1元，三级每平方米0.90元，四级每平方米0.80元，五级每平方米0.70元。我市2001年制定的城区物业服务收费政府指导标准是一个综合性的指导价格，区分物业类型，每个物业类型划分4个或5个综合性的收费等级，每个收费等级对应若干项服务指标，但服务内容不够细化，服务质量缺乏量化标准，很难在业主与物业服务企业协商确定收费标准时发挥指导作用，容易造成业主拒交物业服务费等矛盾和纠纷。随着经济社会及房地产市场的发展，我市物业服务水平逐步提高，满足了业主对物业服务的多样性需求，而近年来人工等成本上涨导致物业服务成本上升，部分住宅小区的物业服务成本已超过2001年制定的政府指导价最高收费标准（1.20元/平方米），不利于物业服务市场的健康发展。因此，有必要根据我市物业服务市场发展状况和物业服务成本，完善物业服务服务收费政府指导价管理方式，重新制定我市住宅物业服务内容和服务标准，制定适度细化、更具指导性的收费指导标准。 二、“菜单式”收费模式 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争形成。深圳从2007年率先在全省推行的“菜单式”物业服务收费模式，广州、佛山、顺德等城市随后也相继推行 “菜单式”收费模式。 “菜单式”模式将物业服务内容细分为综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等五项服务，并根据服务内容、要求不同，从高到低再细分为五个服务等级，每个服务等级有量化指标和对应的收费标准。由于各住宅小区物业情况差异较大，业主与物业服务企业在协商确定收费标准时，可根据物业情况对五个项目分别选择不同收费等级，物业服务费为各项服务收费的总和。与现行“综合式”收费模式相比较，“菜单式”模式考虑了物业服务的多样性，通过细化物业服务内容，体现不同等级和服务内容的差距，为业主与物业服务企业协商确定收费标准提供参考，使业主与物业服务企业协商定价有更大的灵活性和针对性，使业主从量化的服务、透明的付费中逐步达到理性的消费，实现明明白白消费。深圳、广州等城市推行 “菜单式”收费模式后，物业小区自主管理能力大幅提升，矛盾纠纷明显减少。为此，原省物价局建议各地推行“菜单式”收费模式，细化物业服务内容，提高收费透明度，促进物业服务市场健康发展。 三、物业服务内容和服务标准 随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，群众对物业服务内涵、服务质量要求也不断提高，对物业服务需求多样性。从广州、深圳、佛山、顺德等城市实施“菜单式”物业服务收费模式情况看，“菜单式”收费模式提高了物业服务收费透明度，有利于规范物业服务收费行为。由于我市住宅物业服务收费推行“菜单式”收费模式是一种新的尝试，因此，结合我市物业服务市场发展状况，参照广州、佛山、顺德等城市的“菜单式”物业服务内容和服务标准，拟定了我市住宅物业服务内容和服务标准，将物业服务内容分为综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等五项服务，根据服务内容、要求不同，每项服务再细分为五个服务等级，并对应等级服务标准，通过细化物业服务内容，体现不同等级和服务内容的差距。 四、物业服务成本 物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。物业服务属于劳动密集型的服务行业，随着我市最低工资标准的逐年提高，物业服务成本也逐年上升。我市2001年企业职工最低工资标准为480/月， 2013年已调整为1380元/月，在岗职工月平均工资也由2001年的1420元调整为2013年的4665元。若按我市2013年企业职工最低工资标准1380元/月计算，社保费单位最低缴费额451.06元/月，残疾人保障金48.49元/月，按规定提取职工福利费、工会经费、职工教育经费后人工成本为2121元/月；若按月工资2000元计算，人工成本为2850元/月；若按月工资3000元计算，人工成本为4025元/月。我局从2012年下半