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中国(深圳)综合开发研究院 总第252期　2017.04 总第218期　2014.06 中国 ( 深圳 ) 综合开发研究院 主办 信息资料 欢迎交换　总第 252 期 2017.04 房地产两极分化与“城镇化”战略再思考 ————————— 樊　纲 ————————— 首先，针对现在房地产市场流行的两个似是而非的观点，我讲 两个问题。 第一，说现在房地产价格飙升是因为货币流动性多了。一切价 格上涨当然都跟货币有关系，货币像水一样，有任何缝隙它都会钻 进去，货币是一般等价物，但是仅仅批判一般等价物，解决不了问 题，而且在某一个时点上，某一些阶段上，价格变化不一定就是因 为货币增长。这两年的货币比前两年增加得更少了，但为什么这两 年房地产价格飙升了，前两年不飙升？货币怎么不到三四线城市， 都到一二线城市了？现在不到猪肉那里了，怎么就到房地产来了？ 怎么去年炒股，现在不炒股了？货币政策现在基本上是中性的，不 能紧缩，也不能增加。大家说现在老百姓手里钱多，这是因为货币 增多了，还是收入增长了？如果说房地产市场的需求增加是因为贷 款特别宽松，这里面有货币政策的问题，但好像最近这一年多来也 没有特别宽松。所以现在到底是不是因为货币多了才导致房地产价 格上升，这应该是很容易辨别的问题。 第二个似是而非的观点，很多房地产商说，房价高是因为地价 高，现在的地价高于过去的房价。那我就问一个基本的问题，这地 房地产两极分化与“城镇化”战略再思考 01 中国(深圳)综合开发研究院 总第252期　2017.04 价不都是房地产商拍出来的吗？如果不预计未来的房子卖得比现在 好，那为什么要拿这个地？难道是因为现在再不拿地，就没活干了？ 所以作为专业人士，需要理性地分析这些问题，特别要冷静分 析市场和市场预期。二三线城市现在有一个普遍的说法，说房价高 了才能去库存。我说你要再把房价涨上去，可能会暂时解决一部分 库存问题，但你能把人留下吗？房子将来有人租吗，有人接手吗？ 我个人很赞同房地产要有春夏秋冬这个概念，房地产有些波动，在 一定意义上是正常的，这也是洗牌的时候。我们的房地产市场现在 还不算低谷，而是已经进入到逐步平稳的新阶段。 接下来，我想讲的主要问题就是，过去的一年，房地产最突出的 一个现象就是两极分化，即一二线城市和三四线城市房地产市场分化。 这个话题我也讲了很多年，实质就是城镇化战略的偏差问题。 这次房地产市场出现两极分化之后，我认为我们到了再反思这个问 题的时候。所谓城镇化和城市化，如果抠字眼的话，没有什么大的 差别，都是农民要进城，但是在指导思想、具体政策、实际执行上， 这两个是有差别的。 我们推行多年的城镇化基本思路是限制大城市发展，鼓励小城 镇发展，结果大家还是往大城市走，大城市的规划一再突破，土地 和公共产品不断受到限制，基础设施建设严重滞后，进而导致城市 拥挤，房价飙升。另一方面，在一些小城镇，本来是想鼓励发展产业， 创造就业，但小城镇产业配套功能并不完善，企业到哪儿去发展？ 人的选择是理性的，是趋利避害的，哪里有适宜的收入和较好的就 业，才会选择去那里。如果小城市提供不了，那么很可能小城市楼 盘建成之日就是人口走光之时。这就违背了城市化的基本规律。城 市化在早期阶段一定是人往大城市走，因为大城市提供集聚效应和 规模效应，能促进更多的产业发展，提供更多的就业，发展更完善 的服务业，拥有更先进的文化，更时尚的生活，这是年轻人所需要的