上柜建设公司土地投资与开发策略对经营绩效影响之探讨-张金鹗.pdfVIP

上市櫃建設公司土地投資與開發策略 對經營績效影響之探討 * ** 章定煊 張金鶚 摘 要 土地投資與開發是建設公司的核心業務，過去幾年上市櫃建設公司若是經營 績效不彰，部份就以正在進行土地投資或個案開發作為理由，讓投資大眾寄望未 來。然而我們知道有些公司到了最後，不但等不到管理當局所宣稱的績效，反而 以爆發危機收場。本文主要利用建設公司必須控制財務風險的特性，利用資料包 絡法（Data Envelopment Analysis，簡稱DEA）建構計算台灣上市櫃建設公司相 對經濟效率概念下之績效指標。進而探索建設公司的土地投資、出售或者不動產 開發的進度，是否真的會壓抑當期的績效指標。 研究結果顯示，建設公司若有能力購入土地進行策略性等待與進行工程開發 則是相對有效率的狀態，這與實質選擇權理論的說法大致相符。待售成屋存貨增 加就如同預期，象徵建設公司開發的個案去化能力不佳，而不是策略性等待的結 果，所以待售成屋存貨與績效指標呈現負相關。 關鍵字：建設公司、績效評估、土地開發、資料包絡法 * 政大地政系博士班研究生，景文技術學院財稅系講師，E-mail：chapter@jwit.edu.tw，Tel：8212-2350 ** 政大地政系教授，E-mail：jachang@nccu.edu.tw，Tel：2938-7478，Fax：8661-9365 壹、前言 1 隨著台灣80 年代至90 年代的股市與房地產市場熱潮，不少建設公司 爭先 2 恐後的爭取上市上櫃 ，即使證券主管機關針對營建業設下了較高的門檻來進行 3 把關 ，仍有建設公司費盡心思為了上市上櫃，甚至有業者願意花費巨資以遊走 4 法律邊緣的借殼方式 來達到掛牌的目的。然而，隨著台灣房地產市場的不景氣 與股市傳統產業股的沒落，營建類股紛紛跌破面值，甚至成為投資人所謂的地雷 股。投資大眾開始質疑，上市建設公司的財務報表所展現出來的績效是否可信， 為何其業績與盈餘暴起暴落而無任何跡象可循？至民國92 年年中，房地產市場 景氣似乎稍有起色，營建股股價也開始回升，但投資人的疑慮還在，到底目前的 股價是真的反應建設公司的經營績效，或是只是反應大環境的變化，一旦景氣再 次反轉，許多上市上櫃建設公司是否又會面臨破產、停止交易與下市下櫃的命 運。根據章定煊與張金鶚（2000）的研究指出，由於建設公司的營業特性與一般 5 ，建設公司當 公認的會計原則規定，其財務報表經常必須使用全部完工法入帳 季若有個案工程完工入帳，就會有鉅額的銷貨收入認列；但是，若所有個案均處 6 於土地投資或者開發階段，建設公司當季就不會有銷貨收入可以認列 。所以， 在相關入帳規定下，建設公司的銷貨收入與盈餘自然容易大起大落，並不一定是 盈餘管理 (earning management) 7的行為。就如同Brounen et.al（2000）所指出， 不動產活動之中以開發（Development）活動最具有吸引力，因為其中隱含了投 資機會；開發成功當然獲利豐厚，但開發不順遂的可能性使建設公司承擔不容忽 1 建設公司為一般俗稱，法律上稱為建築投資業，該行業主要靠房地產開發過程中獲取利潤並承 擔風險。 2彭雲宏、廖佳雯與陳淑如(1999)認為這是營建業需要土地與營造資金龐大，往往以高負債方式經 營，爭取上市以增加外部股權方式來得到資金。 3 根據臺灣證券交易所股份有限公司有價證券上市審查準則第十六條、第十七條，針對營建業之 獲利、資本結構等各方面均給予比其他產業的公司更嚴格的要求。 4 台灣已有