宅基地转让的法律.doc

PAGE PAGE 1 宅基地法律问题。 一、非集体经济组织成员可否获得宅基地使用权??? 国家曾经允许非集体组织成员获得宅基地使用权。1988年修订的《土地管理法》曾在第41规定：城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。1989年，国家土地管理局曾出台过一个指导性文件：“非农业户口居民原在农村的宅基地，凡房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权，《村庄和集镇规划建设管理条例》更是做了详细的规定：城镇非农业户口居民、回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人和离休、退休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞等报经相关政府审批程序办理后都可以获得宅基地建造房屋。一些地方政府也依照该行政法规制订出具体实施办法。如温州市规定：允许回乡定居的华侨、 HYPERLINK /taiwan \t _blank 台湾和港澳同胞、外籍华人参照村民申请宅基地建造住宅。??? 但是由于配套制度没有跟上，许多城郊农村集体经济组织利用以上政策大量非法出让宅基地使用权，许多村干部借此大发横财，有的集体经济组织还拒绝向本集体经济组织成员分配宅基地使用权。一些不法房地产商和乡（镇）、县政府官员串通一气，利用农村宅基地使用权开发房地产。以上非法行为使得我国大量农村土地流失，对我国耕地保护政策造成了很大的冲击。立法者在新的《土地管理法》中将该条款完全删除，很有可能考虑到以上几个方面的因素。??? 二、宅基地使用权流转法律问题??? （一）农村房屋买卖与宅基地使用权关系（可否分开流转）??? 农村房屋买卖，在法律上不存在障碍，如《土地管理法》第62条规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。从我国的《民法通则》《合同法》来分析，也不存在争议。但在确定房屋买卖的买受人对象上存有歧义。??? 国务院办公厅曾在1999年发文规定 “农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国土资源部又于2004年颁发文件，强调了该精神：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。应该说，以上的文件精神违背了《宪法》和《土地管理法》之规定，更与《合同法》及相关司法解释直接冲突。假定某农民将房屋出售给城市居民，则买卖关系有效，但政府却不承认该行为且拒绝办理相关手续，这岂不是怪事一桩？其实，我们从该通知的标题中即可明白，该通知的出台背景是针对农村集体土地流转过程的严重违法乱纪行为。但作为国家最高行政机关，在全国公开发布的权威行政文件中出现如此错误，是非常不应该的。显然，该文件的出台是没有经过深思熟虑的，也可得以窥视我国行政管理上存在着的先天性缺陷。??? 依据民法理论，为方便利用不动产资源，房屋与土地转让时实施“房地一致”原则，而不应该分割转让。如确实需要分割转让，那么需要经过严格的审批手续并依法办理过户登记。但遗憾的是，目前我国法律规定只是针对城市房地产而没有涉及到农村房地产。至今对农村房屋与宅基地转让问题，也无任何法律、行政法规出台。稍微有点关联的，主要有以下两个文件。??? 一《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》该司法解释规定：公民在城镇依法买卖房屋时，该房屋宅基地的使用权应随房屋所有权一起转归新房主使用。但该规定也是针对城镇宅基地的使用权。??? 二《国家土地管理局关于确定土地权属问题的若干意见》该文件规定：“农民集体土地上的房屋出售给本集体内部成员，或者城镇、市郊以外的集体土地上的房屋出售给其他农民集体成员，其土地所有权不变。房产所有者享有土地所属集体其他成员同等的土地使用权。”但该意见被后颁发的《确定土地所有权和使用权的若干规定》中的“接受转让、购买房屋取得的宅基地，与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准，按照有关规定处理后允许继续使用的，可暂确定其集体土地建设用地使用权”所替代。两者所表现出来的意义显然是不同的：前者规定无论是谁购买了该房屋，都可以获得宅基地使用权，但后者做了弹性处理，授权当地政府是否允许审批权，如允许继续使用，也只是暂时使用。本文以为，只要我国在法律层次上对此不加以明确，则该类纠纷就会不断涌现。带有普遍意义的，就是城 HYPERLINK /aqjiao \t _blank 郊区的农民自建房向城市居民出售房屋时引起的纠纷。依据《合同法》规定，该自建房买卖合同是有效的，但由于宅基地不能过户，则实际上就产生了两个合法权利人对同一宅基地使用权的需求。农民基于国家法律规定而享有对该宅基地使用权的合法权益，而购房人基于合法占有建造在该宅基地之