观点指数·17中国房地产投资物业创新与发展报告.PDFVIP

观点指数 ·2017 中国房地产投资物业创新与发展报告 中国城市化进程正在不断加快，土地供应日趋减少，而过去二十年间房地产行业黄金年代里 已沉淀大量的优质物业资产，因此，在这个存量价值创造的时代，如何让长期被低估的存量 资产发挥更好的效益，是房地产业内关注的热点话题。 同样，在房地产发展最为成熟的中心城市，核心区域物业运用成本日趋昂贵且功能无法满足 日新月异变化的市场需要，因此在近年兴起的投资物业市场中，如何去挖掘存量市场亦被视 为地产发展商稳固未来竞争优势的不二法宝。 目前，在存量创造价值的时代背景下，成立存量资产管理平台已成为了行业发展的潮流。房 地产与金融的跨界合作迎来了投资物业发展新机遇，资源的整合、开发与管理的革新、创新 的运作理念等赋予了存量物业多元发展的元素，如长短租公寓、写字楼、共享办公等多业态 融合，使得房地产业在巨大的市场机遇下实现更高的回报，创造新的利益增长点。 巨大的市场、资本的助推引得群雄逐鹿，到底如何创新的产品开发模式能赢得市场的青睐， 在 “房地产+”业务蓬勃发展的市场环境下企业如何利用资本手段突围而出？ 为此，观点指数发布 《观点指数 ·2017 中国房地产投资物业创新与发展报告》，从存量物 业市场现状、创新的产品开发及投资模式、多业态跨界合作等维度进行研究，采用企业访谈、 资料数据收集分析的手法，为各方企业透析当前市场发展现状，洞悉行业发展趋势和前景， 助企业及时把握可贵商机，共谋划，同成长。 一、房地产从增量物业进入存量物业时代 回望过去一年楼市的表现，越来越多的城市二手房交易量逼近新房市场，而根据市场研究机 构的统计数据显示，2016 年二手房交易市场大致有5 万亿的规模，租赁市场有1.1万亿到 1.5 万亿左右的规模，加起来超过6 万亿。加之如今面临面粉比面包贵及外围不稳定的因素， 市场迎来存量房改造热潮，包括一些新的产业资产化运营和新增产业运营，同时还有大量的 存量土地开发。总体来说，如今房地产业正从增量时代进入到存量时代。 1、存量物业市场的发展趋势 从国家统计局的数据可以看出，房地产投资增速在维持了近 10 年的高景气增长后，于2013 年开始下滑，主要是受到人口结构调整、存量市场体量不断增长等因素影响。尽管在2015 年有所反弹，但总的来看行业投资规模增速还是处于中枢下行阶段。如图所示，2016 年全 国房地产开发投资额为10.26 万亿，增速为6.9%。 数据来源：国家统计局、观点指数 根据数据显示，近年来我国商品房待售面积逐渐攀升，尽管在2015 年开始有逐渐回落的趋 势，但不可否认的是还处于相当高的峰值阶段，三线、四线城市住房仍然供过于求，去库存 压力凸显，新建商品房市场增长空间也将日益狭小。随着市场的饱和、需求的下降，房地产 或将从增量房进入到存量房时代。 数据来源：国家统计局、观点指数 2、存量时代迎城市更新的契机 随着我国城市化进程的不断加快，城市的发展模式和房企盈利模式也将有所转变。城市将从 以往的粗放型转为精细型发展，实现从 “重量”到 “重质”的转变，从注重城市分级转向注 重区域增长极并加快促进资源的整合。 对于房企而言，房地产模式也将从 “产销模式”向“资管模式”转变，从买地造房到盘活存 量资产并优化运营，从单一的资金来源到金融体系的搭建及金融产品的开发转变。 因此，一线城市及部分进入市场成熟期的二线城市都普遍存在着城市更新的需求。其中有突 出需求的是一线城市，如上海、广州、深圳，一方面原因是一线城市房企布局较多，市场成 交活跃，现有的供需结构无法满足，因而亟待完善。另一方面是由于这部分城市城市化较早， 不少城市基础建设和土地规划也相对落花，城市迫切谋求新的发展战略缓解供求矛盾。 资料整理：观点指数 3、存量物业市场的 “蛋糕”有多大？ 随着房地产市场进入下半场，城市中心特别是一线城市的新增土地已处于稀缺资源，大量的 现有存量物业无法满足市场快速变化的需求，在城市更新不断提档的市场背景下，这部分存 量用地将被赋予新的价值与用途。因而，存量房市场将成为众多房地产开发商争抢的下一个 金矿。 存量房市场所包含的种类和业态众多，因此所存在的市场规模价值或将达到万亿级。从市场 范畴来看，存量房市场可以细分为二手房交易市场、租赁市场、物业管理市场、城市更新等。 其中在租赁市场中，住宅租赁的盈利规模值得关注。根据统计局的数据显示，过去几年房地 产开发企业房屋出租收入一直攀升，在201