【丁祖昱】当前市场环境下房地产业三大变化20140813.pptxVIP

客户拜访道具包;目 录;;地方主导：取消限购之后，地方“救市”措施走向纵深化; 7月，一线城市依旧低迷，四市成交同比皆下滑。二线城市分化愈加明显，部分城市因取消限购交易量短期回升，大多数城市限购取消后成交量并没有明显效果；三四线城市表现好于预期，各城市成交量均有不同程度的回稳。总体来看，多数城市成交量见底迹象明显。;时间;7;随着项目推盘节奏加快，城市新增供应量继续增加，而市场成交持续低迷，使得前7月城市供求关系失衡加剧。 多数重点城市存量仍在上升，北京与深圳消化周期同比增幅超过100%，二线城市表现明显分化，福州、南京、厦门等城市消化周期同比增幅继续超过100%，而其他城市同比增幅在50%左右，差别较大。;受市场低迷、房企拿地谨慎的影响，7月份全国100城市土地成交总建面同、环比分别下降61%与27% 。 二季度以来，土地市场加速分化，即使在一线城市，房企也开始明显谨慎，北京多幅地块溢价率低于预期；二线城市观望情绪加剧，厦门、苏州、郑州、天津等城市地块普遍底价成交，流拍地块也显著增加；三、四线城市则整体较为低迷， 2季度整体溢价率为16%，7月仅剩2.24%。 一些热门城市如郑州、厦门等城市地块因总价低等因素继续受到追捧。; 一线城市旺盛的市场需求，使其市场长期处于供不应求的状态，其土地消化周期也明显低于其他各能级城市，如上海、广州等市虽然当前消化周期保持在1年左右，但在过去很长一段时间里土地供应长期稀缺，另外，深圳市目前土地消化周期仍不足半年。 二、三线城市地方政府近年来加大城市建成区建设力度，尤其是综合体兴起，其商品房市场供应出现了较为明显放量现象，整体消化周期显著高于一线城市，如宁波、鄂尔多斯等市更是出现供应显著过量的情况。;市场调整判断：市场内在因素导致的中期调整，年内都将是“筑底”期;;13;房地产销售：新房市场已触及顶部; 土地收益：地方政府高度依赖土地财政的局面不可持续，面临改变;16;17;;19;20;市场规模天花板的逐渐临近以及企业集中度的日益上升，使得企业间在规模上的竞争也变得异常激烈。但与此同时，规模化也给??业带来了问题，企业面临调整压力。 近几年来，企业利润率严重下滑，千亿企业尤甚，300-700亿企业在发展与稳定中进退两难，100-300亿企业高周转高杠杆面临资金风险，100亿下企业表现参差不齐，随时面临淘汰。;趋势——企业未来发展将出现四个方面的变化;23;