四、物业管理企业物业基本管理业务核算实务.docVIP

物业管理企业物业基本管理业务核算实务 ? 　　实际工作中有人把物业管理企业戏称为物业修理企业，究其原因，就是物业管理企业每天都要面临着诸如：下水道堵塞，单元门锁损坏、房屋漏水、道路塌陷等等大小不一的维修事件。对于物业管理企业而言，对设施设备、房屋建筑物的维修与维护是其最基本的业务。因此，物业管理企业能否及时保质保量地对设施设备、房屋建筑物进行维修与维护，是考核物业管理企业服务质量的重要指标之一。　　　　一、物业设备维修与维护的会计核算　　（一）物业设备维修与维护概述　　物业设备是指对物业的住户提供生活和工作服务的各种设施和设备的总称，包括建筑设备系统（给水、排水、供气、供暖、空调、通风、照明、消防等），电器设备系统（电梯、电视、防雷、接地装置等）以及智能楼宇系统（计算机监控设备、计算机信息技术管理设备和计算机网络与现代通信技术设备等）等设备系统组成。可供长期、反复使用的，基本保持原有形态和功能不变的劳动资料和物质资料，它是物业固定资产的重要组成部分。　　物业设备维修与维护是指物业管理企业以及各级政府的房地产管理部门、城建部门、供电部门、自来水公司、燃气公司的单位对辖区内的各种物业设备的使用、维护、维修与保养，保证物业设备的正常使用，提高物业设备的完好率，延长物业设备的使用寿命，以最大限度地满足业主对设备使用的需要。　　物业设备维修与维护一般由物业管理企业的工程设备部门负责，主要包括：物业设备的基本养护、运行、维修以及更新改造等。　　物业设备维修与维护的基本程序如图4-1所示：　　　　（二）共用物业设备日常维修与维护的会计核算　　物业管理企业对共用物业设备日常维修与维护的会计核算主要包括：消耗的原材料等存货费用核算、工资薪酬费用的核算以及其它相关间接费用的核算。　　1.材料等存货费用的核算　　物业管理企业的存货主要包括：原材料、燃料、低值易耗品、物料用品和库存商品等。　　（1）原材料，是指物业管理企业为完成其经营业务的主体物资资料，是企业库存和在途的构成物业管理企业经营服务成本的各种主要材料、辅助材料、修理备用件等。　　为了反映和监督企业库存的各种原材料的收入、发出和结存情况，物业管理企业应设置“原材料”科目。该科目借方登记购入的、建设单位提供的、自制的、委托外单位加工的、投资者投入的等验收入库，以及清查盘点盘盈等原因增加的原材料的实际成本；贷方登记企业领用、发出加工、对外销售以及盘亏、毁损等原因减少的原材料的实际成本；期末有借方额，反映库存材料的实际成本。　　“原材料”科目应按材料的保管地点（仓库）、类别、品种、规格等设置材料明细科目（或材料卡片）。材料明细科目根据收料凭证和发料凭证逐笔登记。　　为了反映和监督在途材料的增减变动情况，物业管理企业应设置“在途物资”科目。该科目借方登记企业已支付货款，但材料尚未运到企业，或材料已到尚未验收入库的各种在途材料的实际采购成本；贷方登记验收入库的各种材料的实际采购成本；期末有借方余额，反映在途材料的实际采购成本。该科目应当按照供应单位和材料品种设置明细科目。　　①原材料购入的总分类核算　　会计实务中，由于企业收入材料的来源不同，其核算方法亦不相同。企业购入材料时，由于采购地点和结算方式的不同，材料的入库时间和货款支付时间也不一定相同，因此，其会计核算也不尽相同。主要包括以下四种形式：　　1）银行结算凭证和发票等单据与材料同时到达，材料已验收入库。企业应根据银行结算凭证和发票等单据借记“原材料”等科目，贷记“银行存款”等科目。　　[例4—1]安佳物业管理有限公司2011年1月10日从华健建材厂购入防水涂料100桶，每桶180元，运杂费共计500元，上述款项企业通过银行专账支付，材料已验收入库。　　根据有关凭证公司编制会计分录如下：　　借：原材料——防水涂料　　　　　　18 500　　　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18 500　　2）已支付货款或已开出承兑商业汇票，但材料尚未到达或尚未验收入库。企业应根据发票等结算凭证，借记“在途物资”科目，贷记“银行存款”或“应付票据”等科目；等到材料验收入库后，再根据收料单，借记“原材料”科目，贷记“在途物资”科目。　　[例4—2]安佳物业管理有限公司2011年1月13日从小浪底沙石厂购入建筑用沙300袋，每袋13元，运杂费共计180元，款已通过银行转账支付，但材料尚未到达。　　根据有关凭证公司编制会计分录如下：　　借：在途物资——小浪底沙石厂（沙石料） 4 080　　　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　4 080　　材料到达并验收入库，根据收料单　　借：原材料——沙石料　　　　　　　　　 4 080　　　　贷：在途物资——小浪底沙石厂（沙石料）