天津滨海项目二期项目定位及产品规划建议20141125.pptx

九州通资产管理部 2014年11月;Contents;项目属性及目标确定;项目所在位置为滨海高新区，隶属滨海新区，滨海新区是天津市下辖的副省级区，国家级新区和国家综合配套改革试验区。 ;项目位于滨海高新区的滨海科技园，规划一区六园，信息技术、新能源材料、生物医药、现代服务、装包制造产业云集。 ;项目地块为工业用地，位于滨海科技园康泰大道与高新三路交汇处，隶属于滨海新区。 项目距离天津市区25KM，约40分钟车程；距离塘沽区中心17公里，约30分钟车程；距离机场10公里，约20分钟车程；距离天津港口20公里，约25分钟车程；距离北京150公里，约80分钟车程；距离京津城际铁路站6公里，约10分钟车程。 ;一期项目形象：本项目打造专业的健康产业园，与周边项目形成差异化定位。 ;项目认知;项目认知;项目认知;项目认知;;思考：;天津工业市场分析; 天津滨海新区位于天津东部沿海，环渤海经济圈的中心地带，是亚欧大陆桥最近的东部起点，也是中国邻近内陆国家的重要出海口。 天津滨海新区规划面积2270平方公里，海岸线153公里，常住人口202万。 中国经济发展新的增长极 经过多年发展，天津滨海新区形成了开放优势明显、产业配套齐全、科技资源丰富等多重优势。成为继深圳经济特区、上海浦东新区后，又一带动区域发展新的经济增长极。 随着滨海新区的不断“壮大”，以北京-天津-滨海新区为发展轴，以京津冀为核心区，以辽东、山东半岛为两翼的环渤海区域经济共同发展大格局日渐成形。;新工业布局特征：以“中服务、西高新、北生态、南重化”为特征的“一核心、两轴带、三组团”的工业总体空间布局。 　　“一核心”：提升滨海新区核心城区服务功能，进一步推动制造业与现代服务业的融合，使核心城区成为辐射各组团的综合服务中心。? 　　“两轴带”：重点构建两大产业轴带，即沿京津塘走廊形成的高新技术产业发展轴和沿海岸线形成的临海产业发展带。? 　　“三组团”：通过产业集聚，逐步形成三大工业组团：西部打造战略性新兴工业组团，实现创新、高端发展；北部打造生态工业组团，实现集约、绿??发展；南部打造重装、化工、轻纺及现代制造业工业组团，实现规模、循环发展。;滨海新区;滨海高新区;市场供应: 天津市目前拥有5个国家级工业区和27 个省级及省级以下工业园区。总工业园区规划面积超过500平方公里。;国家级园区;天津工业市场;区域市场;区域市场;区域市场;区域市场;EOD总部港;项目规划设计分析;独栋别墅户型分析;联排别墅户型分析;项目实景图片;E渤龙湖总部经济区;项目规划设计分析;独栋户型设计分析;联排户型设计分析;项目实景图片;九合高新创业基地;项目规划设计分析;项目户型设计分析;4、工业项目情况总结;项目定位;康 泰 大 道;SWOT分析;2、定位策略思考;;;3、产品定位;本项目的功能定位核心是“源于工业、为工业服务”。;规划实现：项目整体规划组团化、公建化、降低规划报批难度； 价值实现：通过新产品的打造，建立价格比较体系，区隔传统工业用地形象； 市场竞争：做符合市场发展的高性价比产品； 面积控制：控制产品的面积，降低总价，满足中小型企业的需求； 客户接受度：打造多功能产品，扩大客户范围； 政策匹配：符合政府政策指引； 地块用地指标可能性：在满足容积率的情况下，尽可能的充分利用指标。;本项目的产品定位需要”功能多样化、价值最优化”。;;创业期;力争打造弹性产品，匹配客户不同需求;5、形象定位;最专业的健康产业服务平台;项目规划建议;1、总体规划思路;指标测算;康 泰 大 道;;康 泰 大 道;2、建筑表达;立面图片参考;立面图片参考;通过合理的单元面积，进深，面宽尺寸，和合理的交通辅助空间的设计，保证各使用功能情况下能满足基本的采光，通风，日照，景观需求。建议一楼层高为7.8m,标准层层高3.9m.一楼可根据客户需求选择是否打通楼板，相当于赠送一层面积给予客户，提高附加值。整体采用框架结构，由客户自行选择安装墙面。;每单元注重独立性设计，满足独立使用功能。而单元之间又可自由组合使用，增加产品的灵活性。建议一楼层高为7.8m,标准层层高3.9m.一楼可满足生产需求，客户也可根据需求选择是否打通楼板，相当于赠送一层面积给予客户，提高附加值。整体采用框架结构，由客户自行选择安装墙面。;商铺预留上下水管道、烟道，以供客户进行餐饮经营。进深建议15左右，布局范围建议根据健康会所的大小确定。商铺开间根据需求自行切割。分上下两层，层高一层建议不低于5m，二层建议不低于4.2m。;硬件建议;3、园林建议;;园林建议;易生长的蔷薇科花类;园林建议;4、停车、样板间、公共空间建议;办公走廊休息椅;产品采取选择性展示，让