跨境资金加速流入我国房地产业.docVIP

内部资料 注意保管 建 筑 房 地 产 业 要 参 建设部政策研究中心 主办 2006年4月10日 本期要目 上海楼市回暖解读房地产企业不断加大资产重组力度 3 跨境资金加速流入我国房地产业 5 二线城市进入房价快速增长期 8 房地产商将更加重视企业品牌的经营房地产供应紧缺推高地产股2006年1-2月贵州省房地产市场形势分析联系汇率与香港房产市场周期 20 每周报告：2006年1-2月房地产开发投资分析 　　　　　本周分析 本 期 评 论 上海楼市回暖解读 3月份上海楼市似有回暖。上海网上房地产的数据显示，3月份上海住宅交易量179.67万平方米，与2月份的82万平方米相比大幅提升。扣除2月份春节期间成交淡季的因素，比较3月8日至21日期间，上海市场房屋销售量就也达到了9000套，也比2月份整个月销售总量还多出1500多套。 从区域交易情况来看，外环以外区域住宅成交量基本占住宅总量的6成左右；内外环间区域住宅成交量占住宅总量的三成左右，内环占到一成以内。由此来看，主要是刚性需求造成了交易量的放大。其次，从回暖时间来看，首先出现良好销售状况的是市中心的一些楼盘。楼盘品牌效应开始显现，一些实力雄厚的开发商开发的楼盘还出现了久违的排队购房的现象。随着市场回暖，中心地段再次受到追捧。绝佳地段的某楼盘去年交易惨淡，2005年10-12月的月交易套数分别为0套、2套、3套；但至今年2月份销售量开始大幅度提升，3月份已经升至月销售47套，并在2月份推出新房源，与去年该楼盘销售价格相比开发商登记的参考价格依旧维持在23000的高位。与此同时，中外环和外环区域的房源销售情况在3月份也开始出现好转，一些销售相对较慢的楼盘，3月下旬的成交量开始出现明显放大，刚性需求开始大量释放。 从市场的供应来看，市场供应依旧比较平稳。市场供应并没有像年底预期的那样，一些原本可以在去年预售的楼盘选择在年初集中在放量。在3月份上旬甚至出现个别日零上市楼盘的情况。但是到了3月下旬，日开盘楼盘基本在4-5个，较多的达到9个，日上市近500套房源。与此同时，3月下旬内环区域供应量也开始放量。分析来看，上海大部分开发商还是具备一定的实力，企业抗风险的能力并没有市场预计的那么脆弱。 从上海市场回暖的主要原因来看，一方面是刚性需求开始释放，特别是一些动迁和结婚需求用房需求释放；其次，上海商品住宅出现明显下调，一些楼盘价格已降至消费者心理价位；最后，市场的回暖也和政府最近出台放宽房贷、公积金等方面的限制密切相关。 但就市场是否就此回暖的问题，还不容过于乐观。首先，上海需求的释放是基于房价有所回落的前提，如果再出现房价大幅上涨的局面势必再次抑制刚性需求释放；其次，也是最重要的，在于政策不再出台新的调控政策，这也要以市场平稳发展为前提。在今年年初国家建设部、发改委就称要继续加强宏观调控，注意个别城市动向，因此保持一个平稳的态势格外重要；第三，随着市场有所回暖，预计上市楼盘也将逐渐增多，供应将会放量也将影响后市走势。 热 点 分 析 房地产企业不断加大资产重组力度 各家资产重组方式不一目标明确 本刊综述 在我国央企的资产重组高调呼出，但迟迟得不到实质性的进展之时，国内的房地产企业们却频频开展资产重组。他们或者“瘦身”，退出不良项目；或者扩张，不断增地融资。但是不论如何，国内的房地产企业们都仍然一如既往地看好房产市场，并且将他们的目光始终集中在长三角、珠三角和环渤海这三大区域。 顺驰中国进行重组为自己“瘦身” 顺驰中国现在的问题，就是用一定的钱做了过多的事情。如果顺驰中国不是进入16个城市，而是选择10个城市开展业务，那现在的境遇一定会好很多。在这样的背景下，顺驰中国决心在今年开展大规模的公司重组。 顺驰调整的大框架将在现有体制内进行，重组对象仅限于现有的合作伙伴。重组过程中，将主要通过卖掉和买进部分项目股权，来实现资产的集中优化和绝对控股，保证项目的开发资金。由于近年来，顺驰中国已经形成了多个国内战略合作伙伴，积累了深厚的合作基础，彼此熟悉无须重新开始，因此顺驰中国项目资产的重组就变得相对易于操作。按照顺驰的进度，本次公司重组将在今年6月底前完成。 万科以资产并购方式增强在京实力 就在顺驰准备大规模实施其“瘦身”计划的时候，万科已经先行一步，并购了北京朝阳区朝万房地产开发中心。 今年1月18日，北京市朝阳区国资委与万科签署协议，将所持有的北京市朝万房地产开发中心的60%国有产权以及与该等产权相对应的股东权益转让给予万科，转让价格为3.89亿元。 于是，万科以资产并