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谈谈房价中长期走势因素 谈谈楼市的中长期的走势 温总理表示：“我有决心，本届政府任期内能把这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位”。这是一个公开的承诺。 一、政府的态度 实现温总理的承诺靠四条措施： 一是增加保障性住房； 二是鼓励和支持人们购买自住房和改善性用房。由于我们的国情，我们把重点应该放在低价位和小户型，政府的责任主要是在土地以及金融和财税上给予支持； 第三，要抑制投机性和投资性的住房，主要是采取经济和法律手段； 第四，要管好市场。政府有责任管好房地产市场，就是依法对那些圈地不用、捂盘惜售、哄抬房价的违法违规行为进行惩处。 国家现在并没有打压房价，只是对房地产前期政策的重复和强调，主要是运用调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。 二、影响楼市的三大因素 在市场经济的条件下，以下三大因素影响着中国商品住宅价格的中长期走势，这些因素也决定了房地产公司的中长期战略布局。 首先，中国人口在空间和时间上的分布和变化，也就是城市化和人口红利，是决定中国商品住宅价格中长期走势最重要的因素。 房地产居住需求最终取决于人口的时间分布和空间分布。城市化形成的人口的时间分布和空间分布必然会影响到不同阶段和不同城市的房价表现。在城市化率低于50%的时候，人口流动主要以农村进入城市为主，这时全国各城市的房价涨幅比较接近，大城市的房价在该阶段后期会涨得更快一些； 当城市化率超过50%的时候，人口流动主要以小城市进入大城市为主阶段，大城市的房价涨幅将大幅度超出一般城市的房价涨幅。据研究资料，2007年中国城市化率已达到44.9%，中国城市化还处于加速发展阶段，农村进入城市为主导阶段即将结束，未来人口流动将进入以小城市进入大城市为主导阶段。中国三大经济圈（京津、长三角、珠三角）的核心城市北京、上海、广州和深圳的房价涨幅和绝对数将远远超越其他二线和三线城市房价涨幅和绝对数。目前，北京、上海和深圳的房价涨幅已经得到相当的体现，广州的房价涨幅也将跟进。一般而言，其他城市房价的涨幅将趋于平缓。大型房地产公司将土地储备集中于上述城市的战略是符合中国城市化特点的，那些积极在二线和三线城市大量获取土地储备的房地产公司的业绩表现将逊于前者。 据估计，未来10年，农村人口进入城市，将每年创造近4亿平方米的住房需求；旧城改造“制造”的被动住房需求和城市居民改善性居住需求也会每年创造8亿平方米的住房需求。小城市人口进入大城市，也将在大城市里创造非常可观的住房需求。这些需求未考虑在房价上升期间的投资性需求。如果废除户籍制度，城市化进程将加速，城市的住房需求将更为庞大。依据不同研究人员的预测，未来10年的商品房供应需要维持13-16％的年复合增长率才能满足刚性需求。 由于1962～1980年出生的婴儿潮人口，25-45岁的购房适龄人口在2008年已经达到高峰。 “80后”人群已开始进入以结婚住房需求为主导的高消费阶段。预计2015年后中国“人口红利”因为上世纪70年代末计划生育政策的实施而逐渐消失，但是城市化的进程还将在其后约10年抵消人口下降的影响。据估算，城镇购房适龄人口在2015年到2027年间形成了一个高峰平台，其峰值约为2.483亿。 本世纪30年代开始，由于人口结构的剧烈变化即老龄化社会的到来，中国房地产的价格将进入漫长的下跌阶段。 总而言之，中国现时的城市化和人口红利是中国未来5至20年房价长期上涨的充分条件，这些因素使得中国城市的住房成为稀缺商品，使其具有投资品属性的可能。 其次，中国中央政府和地方政府的分税制造成地方政府高度依赖土地财政，地方政府存在推高房价和地价的强烈动机。 中央政府根据事权和财权相结合的原则，于1994年进行分税制改革，将税种统一划分为中央税、地方税、中央和地方共享税，建起了中央和地方两套税收征管制度。但是中央政府并没有严格执行事权和财权相结合的原则，中央政府和地方政府的财政支出的比重过于悬殊，地方政府事权太多，而财权又太少。据资料，2006年中央和地方财政收入的比重为52.8%：47.2%，而中央和地方财政支出的比重则为24.7%：75.3%。地方财政支出的缺口，一部分靠地方政府自行解决，一部分靠中央对地方的转移支付来解决。 地方政府自行解决的部分主要依靠土地出让金和房地产业相关税费。2001年，土地出让金收入不过占地方财政的收入16.61%； 2006年，该数字升至50.92%。2007年，中国土地出让金的总额估测超过12000亿元。房价决定地价，房价上涨才能拉动地价上涨；地价、房价上涨，地方政府就能获得更多的土地出让金和其他税费。所以，地方政府强烈反对“小产权房”合法化，充分利用“招拍挂”控制建设用地出让规模