戏论中国房地产10大关系.docVIP

戏论中国房地产10大关系 近来，中国的房地产在世界性的舞台上，叱咤风云，风云变幻，我总想肤浅而不成熟的点评些什么。 　 倏地，我想用十大关系来阐述一下。 　 第1大关系：土地和资金的关系。 　 最近传说开发商资金紧缺，土地成交低迷。 　 我不以为然，在中国，18亿亩的耕地是红线，也是高压线；再者，城镇建设用地一直归政府垄断。于是，在土地政策没有质变的情况下，对于开发商而言，有地就是爷，过的是地主的日子！ 　 土地和资金，土地是根，资金是叶；资金是血液，土地是心脏；相互依存，相得益彰。 　 至于开发商由于拿地多了，造成资金匮乏，更是无稽之谈！土地的时间价值，土地的增值，真的就是时间就是金钱，有的土地增值的钱，造就是土地出让金的好几倍啦！最多是开发商在房子卖得慢的时候之唱洋腔罢了。 　 第2大关系：营销策划和规划设计的关系。 　 营销策划不是概念的炒作，也不是点子大王的噱头，而是缜密的系统工程。 　 策划先行，规划后动，是开发商的黄金定律。然而，规划设计是营销策划定位成果的化身，也直接影响后期的产品和销售。 　 然而，国外的设计跟着销售走，房子不好卖或者卖不好，设计费要打水漂或者打折的，可在中国，房子怎么卖或者卖的怎样，似乎和设计院无关，方案和图纸一旦交差，就是限时按照合同付设计费。 　 所以，老板更要注意，特别是在房地产界混的时间不久的老板，既不要强奸设计师的专业，更不要自己不懂装懂的率先做起策划大师来。 　 第3大关系：外部报批和内部管理的关系。 　 其实，外部报批是政府机构的常规程序，也就是盖章，不要搞得神乎其神，只要合法合规就OK了。 　 至于内部管理，虽然是房企的家事，可要搞不好，不是工程质量问题，就是财务管理问题，或者就是客户投诉问题，等等，这下好了，原本是正常程序办完手续的，由于决策的失误和管理的不善，让政府机构的章子盖不成，还会引起索赔的纠纷。 　 于是乎，内部管理决定外部报批，内因决定外因。 　 第4大关系：工程和销售的关系。 　 在现实中，绝大多数的房企是把工程技术部门和销售客服部门是分开的，大多数是两个分管领导。 　 然而，毕竟不是无缝对接，纰漏就出在两个系统的夹缝中。 　 要么，工程部门说销售部门帮腔客户，是吃里扒外；要么，就是销售部门抱怨，说工程部门只懂技术和施工，哪懂客户和业主的心声？！ 　 在循环的争吵中，两个部门往往井水不犯河水，而是犯天下之大不为的冷落或激怒了客户和业主！这下，房地产企业是最大的受害者。 　 诚然，工程部门的成果是为客户（业主）提交保时、保质、保量的产品，而销售部门的成果是在产品的基础上“惊险一跃”成交客户（业主）而把产品激情演绎为商品的服务，两个部门的目标都是一致的：那就是客户（业主）！ 　　所以，工程部不能左右销售部，倒是销售部站在客户（业主）的满意度、忠诚度的角度，可以左右工程部，当然，最好两个部门融为一体，分工不分家的一致对外：服务好客户（业主）！ 　　第5大关系：销售和物业的关系。 　　销售是前期的客户服务，物业是后期的业主服务。只是时间的阶段不同。 　　可谓，销售是客户服务的第一战场，物业是客户服务的第二战场。但是，真正的销售是始于售后，售后的物业服务是能否在客户服务上得满分或的高分的压轴戏，至于物业服务要前期介入的前置服务，更是用倒逼的机制更好的服务客户（业主）了！ 　　第6大关系：中央宏观调控和地方政府执行的关系。 　　有人说，每次楼市调控最终变成“空调”，期间最大的毛病是地方政府执行不力。 　　我要说，这也并不全然。中央要想把逐渐加码的楼市宏观调控落到实处，还要梳理一下中央和地方的关系，最好是设计好方方面面的政策法规，让地方心甘情愿而且争先恐后的把好经念好并落地。 　　如此看来，中央宏观调控是战略，地方政府执行是战术，战略指导战术，但一个个细节的战术决定战争输赢的效果。 　　第7大关系：中国楼市和世界经济的关系。 　　中国楼市也是世界经济不可分割的一部分，是全球性大气候里的一个小气候。 　　世界经济打个喷嚏，中国楼市要感冒，并不奇怪。就在两三年前刚刚过去的美国次贷危机，虽然发生在遥遥不及的大洋彼岸，可在中国楼市的世界里，简直是发生了地震般的巨变。 　　从某种程度上讲，是世界经济主宰中国楼市，不是中国楼市主宰世界经济，但是，中国楼市会深刻的影响世界经济。 　　第8大关系：一二线楼市和三四线楼市的关系。 　　中国的官方从来没有承认，哪些城市是一二线楼市的代名词，哪些城市是三四线楼市的代名词。只是我们房地产界的行话或者叫专家用语，再加上房地产本来就不是像饮料等可以全国一盘棋营销的普通商品，而是区域性很强的产品，一二线楼市火了或萎了，不代表三四线楼市紧跟着火了或萎了，但是，要是经济周期性的，恐怕时间不会很久，三四线楼市也会像一二线楼市那样如法炮制的火了或萎了。 　　一句话