商品房买卖法律风险防范及规避.docVIP

商品房销售的基本法律知识及风险规避 房地产开发企业进行商品房销售，首先应当具备五证：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《国有土地使用权证》和《商品房预售许可证》。 第一、土地局颁发的《国有土地使用权证》，是证明土地合法使用者已经缴纳土地出让金，获得国有土地使用权的法律凭证，受法律保护。 购房者会审查《国有土地使用权证》上土地使用者与房地产开发企业名称是否一致，是否有土地使用权抵押登记记录，该土地使用权的年限等等。 第二、城市规划管理局颁发的《建设用地规划许可证》，是建设单位在向土地管理部门申请征用、使用土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。 没有此证的用地单位属非用非法，房地产开发企业的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。 购房者一般会关注《建设用地规划许可证》的记载与房地产开发企业实际的土地用途，位置和界限 第三、城市规划管理局颁发的《建设工程规划许可证》是标志有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法律依据。取得该证后才能申请开工手续，没有此凭证的建设单位，其工程建筑是违章建筑。 第四、建设委员会颁发的《建设工程开工许可证》或者《建设工程竣工备案表》。《建设工程开工许可证》是标志建筑施工单位符合各种实施条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。 房地产开发企业如果销售的是期房，则购房者会要求审查《建设工程开工许可证》；如果是现房，则要看建设委员会发放的《建设工程竣工表》 第五、房屋土地管理局颁发的《商品房预售许可证》或者《商品房销售许可证》，是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。 （三）商品房买卖流程 签订《认购书》→签订《商品房买卖合同》及《前期物业服务合同》→与开发商指定的银行签订《商品房抵押贷款合同》（即通常所说的办理银行按揭）→《商品房买卖合同》→《商品房抵押贷款合同》登记备案→房屋交付→办理大确权证（初始登记）→办理产权过户，领房产证→办理抵押权登记→买受人还清按揭贷款，注销抵押登记。 一大型楼盘的宣传海报中宣称该楼盘拥有一个5万平方米的人工湖冲着，吴先生订购了一套房2009年底办理时发现所谓的5万平方米的人工湖大缩水，只有不足1万平方米的面积。吴先生遭遇了开发商的虚假宣传。楼盘拥有一个5万平方米的人工湖一个5万平方米的人工湖 据此，《商品房销售管理办法》第三十一条规定，房地产开发企业销售商品房时设置样板间的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房与样板房一致。 所以，开发商在设置样板房或样板间时应当在醒目位置作出说明，此样板房或者样板间的哪些部分与实际交付的房屋不一致，以免将来发生不必要的纠纷。 ¤商品房的预售 一、 预售商品房应当具备的条件 根据《城市商品房预售管理办法》第五条规定，预售商品房应当符合以下条件： 1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。 2、持有建设工程规划许可证和施工许可证； 3、按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期； 4、已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 二、商品房转预售问题 （一）很多购房者买房是为了投资，在商品房预售后，预购人将其预购的未竣工的预售商品房再行转让的行为，也就是俗称的“炒楼花”。 商品房的转预售行为，我国《城市房地产管理法》第四十六条规定，商品房转预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定，这就是说，《城市房地产管理法》对商品房转预售行为没有作出明确规定。 开放商作为预售方应当注意以下几个问题； 第一、作为预售房的开发商具有是否同意预购方将商品房再形转让的权利。 转预售行为虽然发生在预购人与第三人之间，但是，根据《民法通则》的规定，合同乙方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。预售方首先有权获知预购方转售的行为，预购方未将房屋再次转让的行为告知预售方的，由此导致的交付不能，交付迟延或者交付错误由预购方承担。 第二、对转预售合同的效力问题，开发商向谁交付竣工的商品房，应根据具体情况认定其效力。 首先，在商品房预售合同生效并办理有关登记或交易手续，交清税费后，商品房尚未实际交付之前，预购方将其预购的商品房全部或部分转让给第三方，符合当地有关规定，政策，没有违反行为的，可认定转预售合同有效。并且，转预售行为已经征得预售方同意的，预售房可以性转预售合同的预购人交付商品房。 其