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浅谈土地抵押贷款存在的风险 摘要：介绍了土地抵押贷款的基本概念，土地使用权抵押的条件和相关规定，具体流程，探讨了我国土地抵押贷款的现状和发展趋势，提出了对其风险的讨论，以及防范风险的对策。 关键词：土地抵押贷款 风险 防范 1．引言 随着改革开放、市场经济的建设以及中央拉动内需政策的刺激，项目融资已经成为经济活动中经常被人们提及的话题。各地开展项目急需大量资金，为解决项目融资难题，人们想出了不少方法，不少地方选择以土地抵押贷款获取贷款，进行融资、集资。但是，随之而来的是我们不得不面对的土地抵押不够规范化和金融风险大大提高等现象。政府如何规范土地抵押的相关规定，地方如何警惕土地抵押贷款风险等棘手的问题都在等待我们解决 土地抵押指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为，是抵押人以其合法的土地以不转移占有的方式，向抵押权人提供债务履行的担保，当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的不动产拍卖所得的价款优先受偿。土地抵押贷款的现状和发展趋势存土地抵押面积和土地抵押贷款金额平稳快速增长。同期，土地抵押贷款的环比增长速度在波动中趋缓。自200784个重点城市的平均土地贷款抵押率呈现下降趋势。因为大面积宗地出让会导致开发商囤积土地，不利于市场竞争和市场调控。《国务院关于促进节约集约用地的通知》用于抵押的大面积宗地有所减少，而小面积宗地显著增加根据调研数据，划拨土地单位面积评估金额和抵押金额比出让土地的单位面积评估金额和抵押金额分别低53.43%和59.17%。究其原因是由于划拨土地使用权的转让、出租、抵押都要受到法律限制，并且在其抵押权实现的时候，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。因此，划拨土地使用权在抵押的过程中风险系数高，其单位面积评估金额和抵押金额相对较低。 划拨土地抵押宗数虽然不多，每宗地的抵押登记面积都比较大。集体所有土地抵押贷款的抵押率普遍过高。处于抵押状态的集体所有土地大部分是乡镇企业用地随地上附着的房产一同抵押，抵押业务多在农村信用合作社联社办理。集体土地抵押贷款的风险系数较大。因为现行法律规定，集体所有土地抵押权的实现，必须先将集体所有土地征为国有，再办理出让手续。在此过程中，抵押物经拍卖后扣除上述费用所剩无几，不可能全部清偿债务。且集体所有土地一般区位条件较差，通过拍卖变现的可能性较小。许多情况下抵押权人会被迫取得抵押物还要缴纳大量费用。因此，过高的集体用地贷款抵押率对于金融机构来说是极为不利的。 参考文献 [1]北京人民日报 2009.6 [2]南方周末 2009.10 4