硕士论文不动产一物二卖法律问题研究.pdfVIP

不动产一物二卖法律问题研究 许德风 中文摘要 对于不动产“一物二卖”的交易，社会的一般观念认为，出卖人失信背义，应保护第一 买受人；学说与判例的主流观点则认为，第二买卖合同的效力，并不因第一买卖合同的 存在本身而受影响，若第二买受人先完成登记，即可取得标的物所有权。本文的研究表 明，不动产的一物二卖并非如法律人通常所认识的，可以自由为之而出卖人仅承担有限 的违约赔偿责任，而应区分不同情形，产生出卖人交出其第二次出卖所获利益，第二买 受人不能取得所有权，以及出卖人与第二买受人承担侵权损害赔偿责任等法律效果。在 这一背景下，当前学说与判例的主流观点殊值检讨与修正，以重回守信与公平的轨道。 关键词 一物二卖 善意取得 登记公信力 第三人侵害债权 实际履行 代偿请求权 获益交出 目录 不动产一物二卖法律问题研究 1 一、不动产一物二卖中的合同救济 3 （一）违约损害赔偿请求权 4 （二）获益交出请求权 5 （三）获益交出请求权与效率违约 10 （四）小结：损害赔偿与获益交出并行的违约救济 11 二、不动产一物二卖交易中的物权变动 11 （一）登记簿的质量 12 （二）不动产权属状况 12 （三）不动产登记公信力应逐步建立 15 （四）公信力与衡平之间的抉择：以美国法为例 15 （五）小结：过渡时期的一物二卖与善意取得 17 三、不动产一物二卖中的侵权救济 18 （一）出卖人与第二买受人共谋恶意串通 19 （二）竞争性购买 21 （三）小结：兜底的“故意违反善良风俗” 23 四、结论 23  本文的写作，得益于贺环豪、贺剑、张宇识、陈铭宇、曾思、张娇、马欣的研究协助，得益于葛云松、 常鹏翱、张谷、朱庆育、王洪亮、易军、田士勇、詹森林等诸位师长、同事的批评与指点，在此特别感谢。 本文是教育部人文社会科学研究2009年度一般项目《法教义学的基本要素研究》（项目批准号：09YJC820003 ） 的阶段性成果。本文发表于 《法学研究》，2012年第3期，第87-104页。  北京大学法学院副教授。 1 1 当下不动产一物二卖频发。究其原因，主要有两点：其一，不动产买卖交易的周 2 期通常较长，出卖人有“二卖”的回旋余地。 其二，近年来，不动产价值波动较大， 常在短时间内就有巨大的变化，“引诱”出卖人以“二卖”、“三卖”逐利。除此以外， 立法与司法实践中的放任态度，也是一个重要原因。 对于“一物二卖”或“一物数卖”，我国学界已有相当的理论积累，主要有如下共 识： （1）就合同效力而言，除非第二买受人与出卖人恶意串通，损害国家、集体、第 3 三人的利益，否则第二买卖合同有效。第二买受人明知在先买受合同存在的这一主观 4 状态本身，尚不构成恶意串通，不影响第二买卖合同的效力。 （2 ）不动产物权变动应 5 依登记生效的规则进行，若第二买受人先完成此步骤，即可取得标的物所有权。 6 在实在法层面，法释［2003 ］7 号第10 条采纳了上述主流意见，规定在商品房 （房 地产开发企业尚未建成和已竣工的房屋）买卖中，仅在当事人恶意串通时，第二买卖合 同方可被确认为无效。同时，该解释第8 条和第9 条又分别规定了在“一房二卖”的情 况下，出卖人应承担（不超过已付购房款一倍的）赔偿责任。此外，与多次设定负担和 7 多次处分有关的其他规定还有法释 ［2009 ］11 号第6