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南房深度研 究系列 内容提要与主要结论 城镇住宅投资建设发展空间和潜力，一直是政府房地产主管部门，房地产开 发企业、金融机构等市场主体非常关心的问题。我中心研究小组从影响城镇住宅 市场发展最核心的城市经济发展水平和城镇居民收入，以及城市人口规模和城镇 化水平等因素出发，建立一个住宅需求导向的分析框架，设定保守情景、基准情 景和乐观情景三种情景假设，通过分析城镇住宅存量，增量、折旧量等诸多因素 之间关系，估算出 2016 至 2020 年不同情景假设下南宁市城镇新建住宅面积和 住宅开发投资额。 主要研究结论如下：  根据城镇住宅建安造价和住宅投资结构估算，至 2020 年南宁市城镇住宅建 设投资额（不含土地购置费及其他费用）分别为：保守情景 172.3 亿元、基 准情景 237.85 亿元，乐观情景 314.19 亿元。含土地购置费及其他费用，分 别为：保守情景 574.34 亿元、基准情景 792.85 亿元和乐观情景 1047.3 亿 元。  城市居民人均可支配收入与城镇居民人均居住面积显示较强的同步相关性， 可支配每增加 1000 元，则城镇居民人均住房面积增加 1.1 平方米。至 2020 年在保守、基准和乐观情景假设下，南宁市城镇居民人均住房面积 46.73 平 方米、52.53 平方米和 58.17 平方米。  根据估算的人口增速，至 2020 年南宁市全市总人口和城镇人口将分别达到 765.38 万人和 508.71 万人，则在保守、基准和乐观情景假设下南宁市城镇 住宅存量至 2020 年分别可达到 23772.21 万平方米、26723.72 万平方米、 1 南房深度研 究系列 29591.9 万平方米，年均住宅增量分别为 1606.10 万平方米、2252.77 万平 方米和 2795.78 万平方米。  根据城镇住宅存量与农转非房屋量、住宅折旧量关系估算，至 2020 年南宁 市城镇新建住宅面积分别为：保守情景 1015.54 万平方米，基准情景为 1418.9 万平方米，乐观情景为 1851.83 万平方米。 2 南房深度研 究系列 目 录 内容提要与主要结论 0 一、南宁市城镇住宅投资建设发展情况回顾 4 （一）城镇住宅建设投资较快增长 4 （二）城镇住宅市场销售规模稳步增长 2 （三）房地产业对地区经济增长贡献稳步提高 3 （四）城镇居民住房条件不断改善 4 二、南宁市城镇住宅投资建设发展空间：需求导向的分析 5 （一）城镇住宅投资建设发展空间预测分析框架 5 （二）2016-2020 城镇住宅投资建设发展空间预测结果 7 1、城镇居民人均收入和城市人口水平估算 7 2、城镇存量住宅和增量住宅预测 15 3、城镇新建住宅量预测 17 4、城镇住宅建设投资预测21 3 南房深度研 究系列 一、南宁市城镇住宅投资建设发展情况回顾 （一）城镇住宅建设投资较快增长 住房制度改革以来，南宁市城镇住宅建设投资取得较快发展， 南宁市城镇住宅建 住宅投资总量、相对量均快速增长。城镇住宅投资额由 1999 年的 设投资取得较快发 6.1 亿元增加到 2014 年的 368.23 亿元（图 1-1 ），年均同比增长 展，住宅投资总量、 相对量均快速增长。 33.22% ，扣除物价因素，年均同比增长32.67%。同期，南宁市地 区生产总值，扣除物价因素，年均同比增长 15.32% ，住宅投资增速 较同期地区生产总值增速高近 17 个百分点。 与此同时，城镇住宅投资在房地产开发