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上海房屋抵押贷款攻略 （内部参考） 上海房屋抵押贷款主要分为3 个种类：房产按揭抵押贷款、现有房产抵押贷 款和房产二次抵押贷款，贷款利率、方法、流程和贷款机构各有不同。本文详解 3 种类别的上海房产抵押贷款具体操作办法。 1、已有房产抵押贷款指南 用已经过户到产权人名下的房屋办理抵押贷款的业务称之为已有房产抵押 贷款或房产证抵押贷款。若该房产没有任何抵押贷款或已经还清的，可以直接去 银行、小额贷款公司、五色土抵押贷款、典当行等申请贷款。各类贷款机构利 率、申请条件、放贷速度等参见下表。注意：工作涉及到钢贸、木材、石材、中 介、投资公司等银行禁贷行业的，银行一般会拒绝提供贷款。 各类房屋抵押贷款机构一览表 贷款机构 利率 放款速度 审核要求 特点 银行 年息5%~10% 30 天 严格，禁贷高风险行 不受理二次抵押贷款，征信 业，最高贷款7 成 不能有逾期、审查收入流水、 借款人个人征信报告不能出 现3 或连续的2 的预期记录 五 色 土 月总计1.25% 3~7 天 审核普通，借款金额 受理二次抵押，注重还款能 抵押借贷 左右 上限为房价的5 成 力审查 小额贷款 月息2%左右 5~10 天 审核普通，借款金额 部分受理二次抵押 公司 不得超过房价7 成 典当行 月息3%左右 3~7 天 审核宽松，借款金额 部分受理二次抵押 上限6 成 2、购房按揭抵押贷款攻略 购买房子时，以准备购买（但尚未过户的）房子作为抵押物向银行申请的贷 款叫做购房按揭贷款。唯一的贷款受理机构是银行。贷款利率一般是基准利率的 8 折到1.2 倍，约为年息5%~6%左右。 办理方法，收入流水能覆盖月供2 倍、工作稳定、符合限购政策即可。收入 流水有问题的，可提前半年调整流水。准备购买的房子的房龄一般不要超过25 年，银行对房龄太高的房子贷款难批。资质有瑕疵的购房者可以在签订购房定金 合同前多去几家银行，许多小银行批贷会容易很多。 购买开发商一手楼盘的，会有专门的某银行负责发放按揭贷款，批贷较为容 易，购买前先去这家开发商对口的银行支行或分行咨询即可。 3、房产二次抵押贷款攻略 如果产权人以名下尚未还清贷款的房子再次申请抵押贷款，这种业务叫做房 产二次抵押贷款。银行不受理此类抵押贷款。借款人需要寻找非银行贷款机构例 如小额贷款公司、五色土抵押贷款、典当行详细咨询。 优质的资信可以获得较低利息的贷款。优质资信包括：家庭名下有多套房产、 较多金融资产、征信报告负债较低、在自己的行业经验技能丰富、有收入能力等。 非银行贷款利率一般在月息1.25%至2%之间。资质差的借款人，比如没有 工作、负债高的，实际月息在3%甚至更高。 注意事项： 1、关于利率 银行按揭贷款的 “本金递减等额本息还款方式”的名义利率等于实际利率。 例如30 年期的银行等额本息按揭贷款名义年利率是5.65%，换算成30 年期的先 息后本的还款模式也是5.65%的年利率。 不少贷款机构采用“本金不递减的等额本息还款方式”的障眼法，相当于借 款人上一个月偿还的本金被继续拿来计算未来的利息。实际利率相当于名义利率 的1.8 倍左右。比如本金不递减的等额本息还款方式的名义月息1.3%，换算成先 息后本的还款模式后，实际利率高达2.34%左右的月利率。“本金不递减的等额 本息还款方式”对非金融专业的人具有迷惑性，请注意。 2、关于征信查询 借款人不可多次让贷款机构查询个人征信报告，过多查询次数对日后的银行 贷款有负面影响。