浅析未取得国有土地使用证的房地产项目转让合同的效力.doc

浅析未取得《国有土地使用证》的房地产项目转让合同的效力 房地产项目转让是指房地产开发企业在开发过程中，将具备一定条件的整个房地产项目转让给他人的行为。《城市房地产管理法》第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。关键在于是否是该土地的合法使用权人。从理论上讲，土地使用权证是权利人拥有土地使用权的合法证明文件，但证明文件。相对于不动产使用权证来说，不动产登记簿拥有更优越的公信力不动产登记簿。土地使用权证是政府主管机关向权利人签发的权利证书文件，它的基础依然是政府主管部门留存的不动产登记簿，土地使用权记载的事项亦应根据不动产登记簿加以调整。因此，相对于不动产登记簿来说，土地使用权证自应具有依附性。一旦国土资源局与签订国有土地使用权出让合同，国土资源局即应将该地块权属变动情况记载于不动产登记簿，以避免实践中出现混乱。但即使国土资源局因为工作程序等原因，尚未制作完成该地块的土地使用权证书，或者未向正式签发土地使用证，也不能否定是该宗土地的合法使用权人。《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记