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试论物业管理维修基金法律问题探析 　　摘要：文章首先分析了我国物业管理基金现存的各种问题，在此基础上从法律角度提出了加强物业管理维修基金法律法规的建立和完善、加大监督和宣传力度等措施，规范我国物业管理维修基金的筹措、使用和续缴问题，一改我国物业管理维修基金乱象丛生现象，为物业维修基金的使用和业主维权提供可靠的法律依据。 　　关键词：物业管理;维修基金;法律保护 　　我国的物业管理概念与发展始于二十世纪八十年代初，经过三十余年的发展与变革，到现在已经得到了国家和社会的普遍重视。近些年来，随着房地产行业的不断升温，物业管理也随之进入完善和成熟的重要阶段，然而物业管理的发展却似乎在成熟的过程中遇到了一些问题，在市场化经济日渐成熟的现在，物业管理的发展方向和方式渐渐成为大家关注的问题。 　　一、物业管理基金现今存在的各种问题 　　在物业管理已经形成一定的规模的今天，其所创造的效益也越来越明显，然而在其发展过程中存在的问题也日益尖锐。在这些问题之中，物业管理维修基金关系到从开发商到业主，从政府部门到民营企业等各行各业，这样一笔庞大的基金在管理和运用上的每个环节都是令人难以忽视的。早在2008年，由建设部、财政部所发布的《住宅专项维修资金管理办法》开始实施，全国各地也相继出现各项法律法规对物业管理维修基金进行监管，虽然这在一定的程度上维护了物业管理维修基金的健康发展，但是在这短短的几年时间里依然出现很多问题，主要表现为以下几个方面： 　　(一)业主方面关于物业管理维修基金存在的问题 　　在我国，物业管理维修基金在缴纳使用管理方面，国家和各省市都基于具体情况制定了一系列的法律法规，但是由于我国房地产相关行业发展迅速，而法律法规的制定的发展速度却没有跟上相应的步伐，对民众又缺少关于物业管理维修基金内容和相关法律法规的宣传，使得其在实际操作中出现了很多问题。其中，从负责缴纳维修基金的业主来看还存在很多对维修基金的误解与偏见，以基金的缴纳、使用等环节的认识不足最为显著。 　　1.业主对物业管理房屋维修基金认识存在的问题。 　　很多业主并不了解物业管理维修基金的概念和用途，也没有听说过相关的法律法规，而把其当做是一笔很大的资金负担来看待。在针对房地产交易过程中的调查显示，部分业主容易把物业管理维修基金和物业管理费混为一谈，认为所交物业管理费之后就无须再交其他资金，甚至在北京深圳等房地产市场非常火热的地区出现购房人恶意拖欠物业管理维修基金的情况。业主对物业管理维修基金缺乏基础性了解的普遍现象，为之后的一系列漏洞和隐患埋下了伏笔。同时，收缴物业管理维修基金的困难过程，也影响着整个房地产交易的有序进行。 　　2.业主在缴纳物业管理维修基金后对其使用的不了解。 　　我们在对房地产相关机构的调查中可以看到，很多业主在签订和缴纳物业管理维修基金的过程中并没有认真阅读购房协议中和物业管理房屋维修基金有关的条款，在整个购房和购买过程中，也没有向相关人员和部门咨询有关物业管理房屋维修基金的内容和使用办法。忽视了这项资金的具体含义和用途，而付款时也有很多人不知道可以把维修基金直接交给当地房地产部门，并在交给房屋开发商后没有领到有关的收据或凭证，这就为接触到这笔资金的相关部门和人员挪用甚至占用资金埋下了隐患，而且也给业主造成巨大的经济损失。 　　(二)物业管理维修基金管理和使用的不规范 　　对于维修基金的管理和使用不规范，甚至很多地市出现了维修基金“亏空”的严重问题，具体地讲： 　　1.没有合适的管理物业管理维修基金机构 　　由于很多社区在初期甚至是建成的很长时间内，没有成立合理安全的物业管理维修基金的管理机构，大部分物业管理维修基金由房地产行政主管部门代管。而由于物业管理维修基金的金额数量巨大、关系复杂，其管理部门也在管理中也出现了很多难以发现的漏洞，也面临很多困难。同时，另一部分的物业管理维修基金常常被房地产开发商有意代收，开发商往往会利用产权办理和缴纳维修基金两者捆绑的办法，使大量的维修基金流入开发商手里，在业主缺乏资金使用安全意识的前提下，由于很多房地产商并没有给业主提供相关收据和证明，因而形成巨大的隐患，而最终的受害者将是广大业主。 　　2.物业管理维修基金的升值贬值问题 　　在物业管理维修基金的使用过程中，发生的任何情况都是不可预料的。然而在其过程中由于外部原因形成的固定资金的升值和贬值问题也是一个重要问题。同时，在监管力度和法律法规不健全的条件下，同一数目的资金在市场波动中的实际利用价值也随之发生微妙的变化，但是这些得损由谁负责，怎样既能保证正常使用，又能最大限度地有效利用资金、减少因市场价格波动产生的损失，整个过程中由谁监管又由谁负责都是值得研究的课题。 　　3.物业管理维修基金的续缴问题 　　在第一期物业管理维修基金的利用后期，关于其继续缴纳也