毕业设计浅析房地产开发项目成本控制.docVIP

第1章 绪 论 1.1 论文的目的和意义 随着农村往城市化建设的趋势，房地产开发建设项目变得十分普遍。项目建设普遍存在于社会的各个领域、各个地方。越来越多的人服务于工程项目的开发建设。工程项目是以一个工程技术系统的建设和运行为任务的过程。工程项目的范围广范，其中最常见的工程项目为房屋建筑工程项目。 房屋建设项目是一个漫长而复杂的过程，投资大，风险高，周期长，因此房地产开发成本存在着很多不确定的因素。更是出于目前物价上涨过快，房价过高的状况，使很多工薪阶层无法承受上涨过快的房价，那么房地产开发成本究竟由哪些方面组成呢？通过本人在实际中的工作经验及这三年来的学习，我把房地产的开发成本作为我的研究对象，同时有些部分数据为本人工作经验中得出的实际数据，同时部分数据是依据黑龙江省哈尔滨市作为参考，由于每个开发楼盘都有它的唯一性，不可能有完全一样的楼盘，由于它们各自不同的特点、规模和设计风格，数据必然会有差异性。因此，此论文只是作为人们在惊叹房价过高的同时，对房地产开发成本有一个初步的认识。 1.2 我国现今房地产市场现状 1.2.1 哈尔滨销售市场现状 通过国家的调控，现今在房地产开发企业正面临着比较严竣的形式，2011年2月28日，中宣部、中央直属机关工委、中央国家机关工委、教育部、解放军总政治部、中共北京市委等6部门28日在京举办热点问题形势报告会，住房和城乡建设部部长姜伟新作了题为《关于城镇住房问题》的报告。姜伟新指出，“十二五”时期，国家将进一步加大保障性住房建设力度，争取到“十二五”末，基本解决城镇低收入家庭的住房困难，改善部分中等偏下收入家庭的住房条件。姜伟新同时指出，部分城市房价过快上涨是当前房地产市场的突出问题，要认真贯彻落实中央的政策，采取坚决措施抑制房价过高过快上涨。姜伟新勾画了我国城镇住房基本政策。他介绍，按照我国实行社会主义市场经济体制的总体要求，从我国所处的历史发展阶段、城镇化快速发展和人多地少的基本国情出发，为了实现“住有所居”的目标，我国城镇住房实行市场供给与政府保障相结合、以市场供给为主的政策，强调满足基本住房需求、购置与租赁相结合，鼓励自住型、节能省地环保型和小户型住房。不久前，国务院办公厅根据新“国八条”精神发出通知要求，已采取住房限购措施的城市，凡与本通知要求不符的，要立即调整完善相关实施细则。尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前出台住房限购实施细则。国家信息中心经济预测部曾在媒体发布报告表示，住建部已初步拟定了第三批执行“限购令”的城市名单，包括交易比较活跃的三线城市。最近，有媒体报道，住建部已初步拟定第三批执行“限购令”的城市名单，“限购令”逐渐向未出台限购的大中型城市，及交易活跃的三线城市扩展。据统计，目前已提出将限购的城市已达30多个。市场预期，限购令将覆盖全国，限购政策将在全国多个城市密集铺开。最近，随着杭州、苏州、福州出台调控细则，已有25个城市出台了包含限购政策等“新国八条”执行细则，包括成都、长春、银川、南宁、青岛、厦门、宁波、无锡、苏州等二三线城市，目前正向二三线城市蔓延。这说明政府正在强化“新国八条”的落实执行，抑制部分不合理需求，尤其是投资投机性需求。限购政策对整体市场的影响是全面性的，包括未出台限购政策的城市，可能导致全国房市价量齐跌。首先，这表明了政府坚决调控房价决心，释放了政府从严落实执行调控政策的信号，必将重力影响到房地产市场的整体心态。限购政策与其他政策、房产税试征、加息等一起综合作用，必将强力影响到市场整体走势和房价预期、房地产投资回报预期等整体市场预期，可能迫使市场步入迟到的回调通道。其次，部分需求被挡在门外，市场预期异变，投资投机者退出市场，符合条件的购房者重入观望甚至弃购，购买力下降，市场需求将迅速萎缩，结果将导致成交量迅速萎缩。第三，购买力下降，成交下降，肯定会影响到楼盘销售，开发商的销售压力将加大，从而可能影响到开发商的资金回笼，增大资金压力。第四，由于限购是以套为单位，限购政策使得符合条件且有购买能力的购房者选择购买大户型，可能加大部分户型产品销售的难度。第五，限购政策，必然会影响到房地产投资，部分炒房资金可能使得部分炒房资金转向目前还没确定是否会限购的其他市场或无“限购令”的更下一级市场，市场担心可能促使房价泡沫向下转移，推高这些市场的热度，催大泡沫程度，催涨三、四线城市房价。有人建议，全国的所有城市都应该执行限购政策，要全方位抑制投机资金。此外，种种迹象显示，2011年的调控还将进一步升级。政府还将通过房产税试点等措施，建立房地产调控长效机制。并在土地、信贷、税收等方面采取综合调控模式，其中央行肯定年内继续加息和上调准备金率。最近，住房和城乡建设部部长姜伟新接连表态城，接下来，要坚决遏制部