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土地利用规制对城市蔓延影响研究摘要：当前我国较多大中城市出现“大城市病”现象，城市蔓延就是其中之一。文章对土地蔓延的形成从土地利用规制角度进行了分析。文章将土地利用过程分为土地征用、土地规划和出让以及土地开发三个环节，提炼土地利用过程中三个主要经济主体：居民、政府、企业。在这三个过程中对三个经济主体选择行为进行博弈分析和供求分析。研究发现政府土地利用规制中土地征用和补偿不合理导致居民住房有效需求不足和城市住房供给过剩，而房地产商追求利益最大化的行为放大了这种效应。 关键词：土地利用；政府规制；城市蔓延 一、引言 我国城镇化是以这两种方式进行：增加城镇数量和扩大城市规模，后者为主要方式。高速城镇化化背景下，各大中城市新城建设、开发区建设和大学城建设迅速扩大城市规模，但是这种城市化引发了很多问题：交通成本增加，房价攀升过快，生活成本上升，商住分离等一系列问题。这就是当前大多数城市普遍存在的城市蔓延问题。在城市规模扩张的过程中，土地作为重要的资源参与其中。政府对土地利用的规制对维持着土地征用、规划、开发和管制整个流程有序进行起着重要作用。但是目前地方政府对土地供给一级市场进行垄断，在征地过程中对农民补偿过低，土地财政使用不透明，这引发了大众对土地利用过程中政府规制的讨论。本文就政府对土地利用规制角度分析城市蔓延的原因。 二、理论分析 土地利用规制（Land Use Regulation），也译作土地利用管制，是指具有相对独立的、法律地位的政府组织（机构）依照土地利用领域的各个相关法规对土地利用的主体进行管理和监督的行为。通俗来说，是政府对参与土地利用的各主体的经济行为进行管理和监督。规制的具体方面主要有土地征用规制、土地规划规制、土地出让规制和土地开发利用规制。土地征用是政府按法律规定强制征用土地行为，土地出让是政府作为参与者与开发主体的博弈，土地开发利用是开发主体为追求利益最大化与作为监管者政府的博弈。目前对我国土地利用政策方面的研究主要集中在征地制度对农民的影响和集体建设用地进入土地市场的政策探讨上。 城市蔓延（Urban Sprawl），是出现在城市边缘，因城市规模扩张而出现的低密度开发、土地使用功能分离和高度依赖汽车的公共区域的现象。具体来说，城市蔓延是一种城市功能的分离，即城与市的分离，重视城的建设，忽视或者减慢了市的建设。对城市蔓延的研究国外相对成熟，目前衡量城市蔓延的程度主要通过人口和居住密度、城市用地和人口增长率、空间布局和景观格局来测算。在国内对城市蔓延的研究处于初始的理论研究和实践起步阶段，大部分学者正在对我国城市蔓延的特征、蔓延的测算进行研究，对于蔓延原因的探索比较少。本文从土地利用规制角度分析城市蔓延的原因。 本文根据已有的研究成果，总结出土地进入住宅和商品房市场的过程主要有土地征用、土地规划与出让和土地开发三个环节。整个过程主要的经济主体有三类：居民、政府和企业。由于地方政府和中央政府在土地开发问题上的不一致性，本文主要探讨其主要作用的地方政府行为。从经济学角度，这三个主体都是理性人，本文研究就是建立在这个假设的基础上。 三、土地利用规制下主体行为博弈选择 土地作为重要的资源流入市场是通过城市国有土地征用和农村土地的征用，政府在这两个过程特别是后者中拥有垄断定价权（a和b环节）。不同渠道的土地资源征用后成为城市建设土地资源，政府根据整体规划要求和市场需求对土地资源进行安排，其中大部分的土地资源被投入市场，另外农村集体建设用地和部分耕地也由于部分投入土地市场，他们构成土地供应市场（c和d环节）。土地资源从垄断供应者（政府）向寡头需求者（大型房地产商）中流动，这一过程通过协议或者招投标过程实现（e环节）。企业获取土地资源转化成为住房，形成城市中心和城市郊区房地产市场（f环节）。另一个隐形主体是居民和投资者（企业主体中一部分），他们消化土地开发成果。本文是研究城市蔓延，因此主要研究b、d、e和f过程中经济主体的选择行为。 （一）土地进入城市建设土地市场 相关土地利用规制：在我国农村集体建设用地属于集体所有，但是集体建设用地不能直接进入土地市场轮转。目前的土地征用制度中，农民处于服从地位，而且难以获得与市场价格成比例的征地补偿。土地补偿中，首先要给村集体，其次给安置单位，最后农民才能获得青苗补偿费和土地附着物补偿费。 政府和农民同样是理性人，前者注重社会整体福利最大化，后者注重个人效用最大化。首先，在当前土地规制下，政府拥有征集土地过程中的定价权和主导权，也就是说政府在一级土地供给市场上是垄断者。在供给需求模型中，政府作为垄断需求者会制定较高的交易量和较低的交易价格。这使得土地供给量扩大成为可能。 在目前征地补偿不足的情况下，使得征地量被扩大了。其次，农民或者农村集体追求自身的效用最大化，表现为获得土地出让的较高回