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2011 城中村空间形态演化模式 城中村特性: （1）起始状态就遍地开花，其内空间形态、特别是开发强度并不具有距离衰减等区位性差异特征； (2)受集体土地建设红线控制，城中村粗放式的占地扩张范围十分有限, 只能通过提高开发强度实现扩张，表现为提高建筑密度、低水平增加资本密度提升开发强度。 ( 3) 在城中村空间形态演化速度方面, 占地规模和建设总量都高于城市中心区。 由此可见，城中村的产生和演化过程受历史渊源和我国独特的社会经济发展驱动, 是快速城市化地区城市扩张的阶段性产物，具有存在的客观性。政府在对城中村进行管理时，既不能完全按照一般城市空间形态的管理模式和标准改造城中村，也不能无视其作为一类城市空间形态的发展诉求和演化趋势，应该结合城市产业发展和不同层次居民住房需要，建立科学、务实的优化管理方案, 有效引导城中村空间形态理性发展。 2012 房地产优化发展 一、优化发展的原因——市场不均衡 我国房地产市场发展不均衡，表现：一是静态不均衡，住房数量和家庭的需求不平衡。二是动态不平衡，市场供给和需求随着时间的推移存在着不平衡；三是空间不均衡；四是质量的不均衡，就是高收入和低收入之间住房质量存在较大差异。 如何改变房地产市场发展不均衡状态，主要有三方面：一是介入社会住房市场。如国家投入大量资金，建设保障性住房；二是制定一些标准。三是修改现行的政策漏洞。 二、优化发展的推力——城镇化 李克强副总理几次讲话中都提到城镇化是带动内需、促进工业化、农业现代化三化协调发展的重要力量，城镇化是主要发展动力。城镇化的发展推动了房地产的发展，首先是城市功能的转变增加住房的需求。 现代城市化的内涵应该由4 个基本部分所组成：人口城市化、经济城市化、土地城镇化和社会城镇化所组成。可以预见，城镇化使就业等各方面需求与供给之间的矛盾会长期存在。 三、优化发展的策略 1、企业优化发展——提高企业集中化程度。真正形成具有竞争力的大的集团企业很少。 2、空间优化发展——城市群地区、农村城镇化。 3、结构优化发展——加大保障房建设。这两年我国加大了保障性住房建设的比重，但是模式比较单一。 4、类型优化发展——提升高端功能、满足基本功能。大城市要调整产业结构，加强第三产业发展势头，补充大城市劳动力的缺失状况，促进城市化和住房的协调发展。从住宅的类型上来讲，要利用信息技术，提高高端房地产智慧能力，发展低碳、绿色的高端住宅。根据不同收入和不同人群需要解决住房问题。 我国保障性住房空间布局的优化策略研究 一、我国保障性住房建设现状 1．保障性住房的来源 我国保障性住房的建设是由政府主导，在具体运作中引入了市场机制。 ①直接新建保障性住房。地方政府通过委托房地产企业进行建设。政府为开发商提供一定的补贴和优惠政策，并且限定了建设项目的利润。项目竣工后，按照保障性住房管理制度进行分配。 ②已有住房的改造。主要是利用城市中空置的商品住房和部分建设时间比较早的旧房。当地政府可以购买部分合适的空置房屋，缩短建设周期，同时也减少资源浪费的现象。 2.保障性住房建设方式 主要有两种，即大规模集中的建设方式和分散混合的建设方式。前者主要是指保障性住房在空间上相对集中的布局模式，某一个居住小区内或周围几个小区内基本全部是保障性住房。后者是指保障性住房与其他商品住房混合配套的建设方式，以实现居住小区及周围优质资源的共享。 ①大规模集中的建设方式。城市土地级差地租的存在强化了土地区位的重要性，开发商多选取区位条件较好的土地进行商品房的建设，以追逐利润最大化；保障性住房建设用地的出让是采用政府划拨的形式，土地出让金是地方政府财政收入的重要来源，必然导致城市土地收益的减少。因此保障性住房建设被挤压到城市边缘。 ②分散混合的建设方式。为解决城市空间居住分异的问题，保障性住房在城市中应采取“遍地开花”的方式，通过大商品房开发，小保障性房配套，将低收入阶层作为“同质镶嵌体”融入到城市中，以促进社会阶层的融合，克服贫富分层，避免社会冲突及排斥。 二、我国保障性住房布局现状特点和问题 1.保障性住房布局现状特点 现阶段我国保障性住房在供给数量上逐年递增，但其布局的选择仍然是以土地利用效益为主导。 特点：其一，选址偏僻，一般位于城市边缘地带，并且远离就业中心；其二，布局点周围基础设施和公共服务设施缺乏；其三，保障性住房小区规模较大，建设方式以大规模集中建设为主。 2.保障性住房布局现状存在的问题 ①集中建设的方式，容易加剧居住空间分异和社会分化。经过一段时间的沉淀，不同居住区之间形成了相对封闭的社区环境，直接导致了城市居住空间的分异，形成了特殊的“地缘文化”，并且逐渐被隔离在主流价值观和生活方式之外。加剧了不同阶层之间产生社会冲突的风险。 ②远离