二手房买看楼纸纸中陷阱需谨防.doc

二手房买卖看楼纸 纸中陷阱需谨防 2011年09月15日09:25 二手房买卖过程复杂，凡是涉及签名的看楼纸、“买方购房承诺书”以及二手房购房合同都是“步步惊心”，签下你的大名就有可能惹来官司缠身。为避免更多的消费者掉入官司陷阱，记者特地翻查以往的案例并采访相关人士，为购房者指出签名陷阱与应对办法，希望各位买家签名时需“慎重”! 霸王条款1别处成交被起诉 西安南郊某高校老师在一中介带领下看了一个房源，当时签下看楼纸，后因价钱不合适而作罢。随后这名老师在另一个中介处成交了该房产，引来前一家中介的起诉。最后法院以“未促成交易”为由驳回中介的诉讼请求。 破解妙招：陕西平镜律师事务所石亚东律师表示：现在消费者都非常精明，要看楼就不签看楼纸，若中介坚持要签，则另找一家不需签看楼纸的中介行。有的中介行在看楼纸时，甚至要求客户签下身份证号码。石律师表示，身份证号码绝对不应该具实签下，否则后患无穷。 有关人士建议，消费者看楼买房几个月期间，启用一个暂时使用的号码，既可免除买房后中介电话骚扰，更可以避免看楼纸可能引发的官司。 霸王条款2签下承诺书就当签了买卖合同 在高新区科技二路一处房屋内，当时业主未到场，买家在中介劝说下签下了《买方购房承诺书》并支付1000元诚意金。该承诺书注明：若业主答应出售房屋，买家支付的诚意金立即自动转为定金，视为促成买卖合同。后来买家因税费问题不愿购买此房产，中介把买家告上法庭。最后法院判决认为，买家只签订《买方购房承诺书》，尚未签订购房合同，不能视为中介已促成买卖双方的交易，故此要求中介退还1000元诚意金;由于中介为促成该交易也付出一定劳动，买家需支付1000元劳务费给中介方。 破解妙招：石亚东律师表示，《买方购房承诺书》多处地方都是出于保护中介公司的利益而制定，消费者看到有关条款以为必定要输官司而屈服，但《买方购房承诺书》中很多条款都不符合相关法律规定，所以消费者要维护自身的合法利益，不要惧怕那一纸合约。 霸王条款3履约不成都要支付3点佣金 目前争议最大的“买卖不成该如何收佣”就是出现在买卖合同的签订上。据有关规定，独家代理的房屋买卖双方合计可收3点佣，非独家代理的双方合计最高收2.5点佣，故此消费者在谈佣和签约时必须要非常小心中介在纸版合同或网签合同上随意勾上“独家代理”的字样。据记者看到一房产中介存量房源公示，几乎全部都选择“独家代理”，然而据地产业人士表示，真正独家代理的房源少之又少。 破解妙招：石亚东律师表示：二手交易如果不成交，中介应该是无权追讨全额佣金的，最多只能收取部分费用，例如看楼服务费和签约服务费。除非日后发现买卖双方躲开中介自行成交，方可进一步追讨其应付的中介佣金。其中涉及到时间和数额如何划分和确定的问题，需要中介管理部门予以明确和界定。（记者朱召国） 二手房买卖双方需缴纳哪些税费 2011年09月16日09:14 二手房买卖过程中，因房屋性质、购买年限等不同，需缴纳的税费有所不同，且情况比较复杂，普通市民很难一下子搞清楚。 信义房屋分析师表示，对于买方而言，需要缴纳契税 (视情况而定)、印花税和登记费等。 1，购买普通住宅且为90平方米以下的首套住宅，需缴纳契税为房屋总价的1%； 2，购买普通住宅且为90平方米以上的首套住宅，需缴纳契税为房屋总价的1.5%； 3，购买普通住宅但非首套住宅，需缴纳契税为房屋总价的3%； 4，购买非普通住宅需缴纳契税为房屋总价的3%。 对于卖方而言，会涉及到的税费有营业税及附加、个人所得税和交易手续费等。 1，普通住宅满5年且为唯一一套的，不需缴纳营业税及附加和个人所得税； 2，普通住宅满5年但不是唯一一套的，不需缴纳营业税及附加，需缴纳个人所得税为房屋总价的1%； 3，普通住宅未满5年的，需缴纳营业税及附加为房屋总价的5.56%，个人所得税为房屋总价的1%； 4，非普通住宅满5年且为唯一一套的，不需缴纳个人所得税，缴纳营业税及附加为房屋差价的5.56%； 5，非普通住宅满5年但不是唯一一套的，需缴纳个人所得税为房屋总价的2%，缴纳营业税及附加为房屋差价的5.56%； 6，非普通住宅不满5年的，需缴纳个人所得税为房屋总价的2%，缴纳营业税及附加为房屋总价的5.56%。 案例：(按照普通住宅未满5年计算) 王先生于2008年购买了一套90平方米住房，总价100万元，购买过程中花去公证费、评估费及相关手续费800元，交付使用后花费10万元进行装修。3年后，他选择出售该房屋，假定以实际成交价 120万元出售给李小姐，那么王先生和李小姐分别应缴纳多少费用？ 王先生出售该住宅需要缴纳的费用包括：①、转让房价=120万元；②、房屋原值=100万元；③、营业税及 附 加 =转 让 房 价 ×5.65% =1200000×5.65%=67800元；④、个人所得税=转让房价