北京富力场商业项目简介.doc

前言 近期，随着房地产业宏观调控政策陆续出台，住宅市场受到了较大影响，成交量大幅下降。包括万科、龙湖、远洋在内的众多开发商均把目光转向了商业地产市场，加大了对商业地产的投入。如楼市传媒董事长、中国房协商业地产专业委员会执行秘书长蔡鸿岩“楼市新政的出台，直接缩小了住宅地产和商业地产的距离，这对商业地产来说，是一次很好的机遇。” 图3：中庭 位置条件优越 商圈潜力巨大 图4：富力广场位置示意图 图5：富力广场区位 图6：地铁十号线通道可直通富力广场B1层，但入 口无LOGO和醒目标示 主力店与旗舰品牌分析 图7：晨曦百货入口 图8：服务台/会员中心 主力店一：晨曦百货，北侧F1、F2两层，营业面积约4300㎡ 晨曦百货在京第四家分店（双子座店已撤出，另两个为东方广场店和国贸中心店），也是第一家折扣店，据称以后晨曦百货的新店都将采用这种形式，是继燕莎，赛特之后第三家进军折扣业态的高端百货。晨曦百货富力广场店占据北段F1、F2两层，拥有独立出入口和扶梯系统，富力广场外立面的显著位置设有晨曦百货的LOGO。 图9：吊旗 图10：陈列朴实 布局凌乱 处处显露折扣元素 晨曦百货的引入对于富力广场是有益的补充。作为最早实践会员制购物的百货商场，晨曦百货凭借品牌号召力，相对稳定的客流，以及旗下的丰富品牌商品，使顾客有了更大选择余地。近年来奥特莱斯、名品折扣类型的商业发展较快，燕莎奥莱凭借其体量最大、品牌最响两大优势独霸一方；上品折扣则迅速扩张，把触角延伸至城区各个角落。此外还有活力东方、迪斯康特、丰联365等，竞争激烈。晨曦百货富力广场店的经营情况也不甚理想。 近日，晨曦百货做出了调整，原1层部分已经清空，并打出“装修中”字样封场。据内部人士透露，晨曦百货将缩减经营面积，全部集中至2层。 主力店二：苏宁电器精品店，F5，3000㎡ 苏宁精品店定位在中国城市白领、企事业单位等中高端消费群体。与苏宁电器传统的大型旗舰店、中心店、社区店相比，精品店在店面选址、设计、产品布局、产品陈列、产品选择、营销方式、售后服务及增值服务等方面均有不同在北京、上海、广州、深圳、南京等一线城市实现共计20家店面的连锁发展计划，未来3年内，一线发达城市则要实现全国100家的建店计划 图33：除晨曦百货、苏宁精品店外，其余业态占比 餐饮占较高比例，达25%，且分布较散，几乎每层都有。除首层的麦当劳、肯德基、必胜客等国际连锁快餐外，味千拉面、金汤玉线、麻辣诱惑等知名餐饮品牌分布在3-5层，B1还有综合性的大食代，另外在F7-F11还有豆捞、汉拿山等独立餐饮店。双井地区常住人口多、上班族多，餐饮类品牌有相当大的市场。 女装品牌比例过大，男女装比例近1:5。女性消费群体是支撑商业的根本，但也要维持一个均衡的比例，富力广场的品牌设置过于偏重于女装及女性消费品，缺乏合理性。 与同类商业相比，儿童、幼教类比例较高，达9%。此类商业对客流的贡献度低，反而会给购物的顾客造成冷清的感觉，而且与其他业态很难形成互补效应。设置如此之高的幼教类店铺比例，是不明智的。 高层区布局不合理。幼教类分散在F3,F4两层，与商务男装、运动品牌同层经营，如此布局令人难以理解。 空置率过高，高低层区客流量差距过大。 中指观点：业态需重新规划，补充招商刻不容缓 开业近2年，凭借得天独厚的地段优势和富力的品牌效应，理应度过养商期，逐步走上正轨，然而目前富力广场的经营状况却无法让人满意。一方面，客流量达不到预期，即使在双休日，前来购物逛街的顾客也不是很多。另一方面，3、4两层空置率达到46%，大面积的空铺使顾客望而却步，高层更加冷清。 图34：首层主通道，客流差强人意 图35：购物的顾客寥寥无几 图36：高层区空置率过高，几乎无人光顾 implementation of corrective tasks for the new problems found in a timely manner into the special rectification and rectification category. In-depth summary of good practices and good experience in educational practice, good around the typical, continue to promote the rectification, to prevent repeated rebound, use of the results of the activities, timely organization look back again.