合同法学2014年下-第12、13章-租赁合同、融资租赁合同幻灯片.pptVIP

合 同 法 学 吴一鸣 wuyiming@126.com 二○一四年十一月 第十二章 租赁合同 著作权人：吴一鸣 第一节 概述 租赁合同，指当事人双方约定一方将租赁物交于他方使用收益，他方支付租金并于租赁关系终止时返还原物的合同。 法律特征： 1．租赁合同是转移财产使用权的合同。 2．租赁合同是诺成合同、双务合同、有偿合同。 3．租赁合同在当事人之间产生债的法律关系。 第12章 租赁合同 ? 第1节 概述 第一节 概述 租赁合同的形式 第12章 租赁合同 ? 第1节 概述 《合同法》第二百一十五条　租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二节 出租人的义务 交付租赁物并确保租赁物适用 租赁物的修缮义务 第12章 租赁合同 ? 第2节 出租人的义务 《合同法》第二百二十条　出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 《合同法》第二百二十一条　承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 第三节 承租人的义务 支付租金 正当使用、收益、妥善保管租赁物的义务 第12章 租赁合同 ? 第3节 承租人的义务 《合同法》第二百一十七条　承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。 《合同法》第二百一十八条　承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。 第三节 承租人的义务 支付租金 正当使用、收益、妥善保管租赁物的义务 不得擅自转租 第12章 租赁合同 ? 第3节 承租人的义务 《合同法》第二百二十四条　承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 　承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第三节 承租人的义务 支付租金 正当使用、收益、妥善保管租赁物的义务 不得擅自转租 第12章 租赁合同 ? 第3节 承租人的义务 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第1款　出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 第四节 租赁期限 《合同法》第二百一十四条　租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 第12章 租赁合同 ? 第4节 租赁期限 第四节 租赁期限 不定期租赁： 1、未约定期限且无法通过协议等方式确定； 2、6个月以上的定期租赁未采书面形式； 3、定期租赁期满后，承租人继续使用收益租赁物，而出租人不表示反对的。 第12章 租赁合同 ? 第4节 租赁期限 第五节 租赁合同的法定解除 1．承租人擅自转租的，出租人可以解除； 2．承租人无正当理由未支付或延迟支付租金，经催告在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以解除； 3．承租人未按照约定使用租赁物，致使租赁物可能毁损的，出租人可以解除； 4．承租人利用租赁物进行违法活动的，出租人可以解除； 5．因不可抗力致使租赁合同无法继续履行的，出租人或承租人均可解除； 6．不定期租赁合同的当事人可以随时解除租赁合同，但出租人解除租赁合同应在合理期限之前通知承租人； 7．若租赁房屋被界定为危房，对人身和财产安全构成危险的，出租人或承租人均可解除。 第12章 租赁合同 ? 第5节 租赁合同的法定解除 第六节 房屋租赁中的优先购买权 《合同法》第二百三十条　出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 《房屋租赁解释》第二十一条　出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。 第12章 租赁合同 ? 第6节 房屋租赁中的优先购买权 第六节 房屋租赁中的优先购买权 《房屋租赁解释》第二十四条　具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持： （一）房屋共有人行使优先购买权的； （二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的； （三）出租人履行通知义务后，承租人在