3，房地产转让是否有权处置.ppt

未过户的房产是否有处分权 ——马振华诉某办事处拍卖款返还纠纷案 案情简介 2000年6月，工行和办事处签订《以物抵贷资产转让协议》，将某房产其占用的土地使用权转让给办事处。 2001年4月18日，办事处和工行签订《补充协议书》，约定：对上述资产，暂不办理过户手续。工行同意办事处通过拍卖、招标、转让等方式进行处置，处置完成后配合办理相关过户手续。 2001年5月17日，办事处和拍卖公司签订委托拍卖合同，委托其拍卖上述资产。 案情简介 2001年5月31日，公开拍卖。马振华拍得上述资产。 马振华交付款项后，办事处和其签订《房地产买卖契约》。 上述房产过户至马振华名下。但是，因规划调整，土地使用权未能过户至马振华。 马振华起诉拍卖公司和办事处，请求判令两被告限期为其办理拍卖楼房的土地使用权证书，并赔偿其各类损失**元 。 第一次诉讼情况 一审各方观点： 原告：《房地产买卖契约》约定：在其支付价金、佣金一个月内，办事处、拍卖公司为其办理好有关过户手续。办事处、拍卖公司违约。 被告（拍卖公司）：拍卖合法有效，无义务为原告办理产权过户手续。 被告（办事处）：土地权属应由土地管理机关办理登记，原告要求办事处限期办理不合法，因此应驳回原告的诉讼请求。 第一次诉讼情况 一审法院认定和判决： 虽然土地权属变更登记是土地管理部门的职责，但由办事处去办理相关手续是应尽的义务，故原告要求限期办理土地使用权证是合理的。 根据我国法律，同一房地产的房产证和地产证是不能分割的，由此对办事处的意见不予采纳。 判决办事处于判决生效后一个月内办毕土地使用权证变更手续，对原告要求赔偿损失的要求不予支持。 第一次诉讼情况 二审： 办事处不服一审判决，提起上诉。二审法院经过开庭审理，认定土地使用权证应由土地管理机关办理，马振华请求判令办事处限期为其办理拍卖楼房的土地使用权证缺乏法律依据，原审法院认定事实清楚但适用法律错误。因此判决撤销原判，驳回马振华的诉讼请求。 第二次诉讼情况 一审各方观点： 原告（马振华）：办事处委托拍卖的房产是工行的房产，办事处无权处置，当地房地产管理局因此已收回了已过户的房产证。请求确认拍卖公司的拍卖行为无效，办事处和其签订的房地产买卖合同无效，办事处退还其房款26万元，拍卖公司退还佣金**元，两被告赔偿契税损失**元及其他损失**元。 第二次诉讼情况 被告（办事处）：1、办事处和工行签订了《以物抵贷资产转让协议》及《补充协议》，依法对拍卖房产有合法的处分权，且拍卖符合《拍卖法》的规定，拍卖合法有效；2、办事处和马振华签订的《房地产买卖契约》合法有效；3、马振华不能办理土地使用权证是因为土地管理部门的原因，其将过错归咎到办事处没有根据。 被告（拍卖公司）：办事处对委托拍卖房产有合法的处置权，且马振华对房产证及土地使用权证在工行名下是明知的，其拍卖合法有效。 第二次诉讼情况 一审法院认定和判决： 虽然办事处和工行签订了《以物抵贷资产转让协议》，但资产的房产证和土地使用权证至今仍在工行名下，办事处至今未取得其所有权、处分权。拍卖公司审查不严也有一定的责任。 判决马振华和办事处及拍卖公司三方之间的委托拍卖合同、买卖合同均无效，判决生效十日内办事处将房款**元、拍卖公司将佣金**元返还，并共同赔偿其契税损失**元，驳回马振华的其他诉讼请求。 二审法院维持一审判决。 法律分析 本案关键：对于协议转让的房地产未办理过户前，受让方是否有处分权？ 依照物权法定的原则，对于协议转让的不动产物权，非经登记应当不生效力，即：受让人在未登记前并未取得不动产物权。因此，也未拥有对物的处分权。 如果不登记即拟转让，通过转让合同权利（而非所有权）的思路来解决问题。（风险：规避了税费，正如本案中《补充协议》约定的暂不办理过户） 经验体会 实践中，一些房地产转让后，出现了房屋已经过户，但由于种种原因导致土地使用权未能过户的问题，继而引发纠纷。因此，处置前，应慎重调查资产权属、规划等情况，对任何疑点都要核实；在资产转让合同中，要慎重设计条款。 资产管理公司收购的许多抵贷房地产没有过户至资产管理公司名下。处置这些资产时，要充分考虑处置的合法性和可行性，以避免纠纷。