房地产法规名词解释.doc

1 房地产市场国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。其特征为综合功能多级市场法定形式部分限制国家适度干预。2 房地产关系人们取得、开发、利用、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系。房地产法是调整城市农村土地和房屋诸种关系的法律整体。地产法调整对象的内容土地、房屋财产关系土地利用和管理关系城市房地产开发经营关系城市房产管理关系城市物管关系。广义的房地产法的基本内容关于房地产权属的规定关于房地产开发利用的规定关于房地产交易的规定关于国家对房地产业及其市场实施管理的规定关于社会化、专业化的物管的规定4 我国房地产法的基本原则土地公有原则土地有偿使用原则十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则房地产综合开发原则城镇住房商品化原则宏观调控与市场调节相结合的原则。5房地产法律关系对房地产关系的法律调整房地产关系对象，而房地产法律关系则是法律调整的结果。房地产法律关系的要素包含主体客体和内容。主体即参加房地产法律关系的当事人国家机关、企业、事业单位和社会团体、公民个人。客体即房地产法律关系的主体的权利义务所共同指向的对象。包括土地、房屋和行为。内容即房地产法律关系主体享有的权利和承担的义务，它是房地产法律关系的最基本的要素。6 “一书两证”选址意见书建设用地规划许可证建设工程规划许可证。7 土地管理法主要内容土地用途管制 加强耕地保护 提高征用土地的补偿标准 加大查处土地违法行为的力度8 土地所有权土地所有人依法对自己的土地享有的占有使用收益和处分的权利 特征为土地所有权是一项专有权利，其权利的主体是特定的，而义务主体是不特定的对土地所有权的 行使实行严格限制，无论国有土地，还是集体土地，包括对土地使用、处分、收益等，都受到相应的法律约束土地所有权的四项权能一般与所有权人紧密结合，但也可以分离。集体土地所有权的特征权利主体多样化所有权客体的限制性。9 国有土地的范围城市市区的土地农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地国家依法征用的土地依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。国有土地确定给单位或个人使用的形式行政划拨国有土地有偿使用国有土地承包经营。10 国有土地使用权出让国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。这是国有土地有偿使用的第一种方式。其特征为土地使用权出让是一种特殊的民事法律行为土地使用权出让附有特殊限制，表现为权利的有期性和有限性。土地使用权出让的三种方式协议出让招标拍卖，竞投国有土地租赁 土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。这是国有土地有偿使用的第二种方式。国有土地使用权作价出资或入股 国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为出资或股本投入新设立的企业。这是国有土地有偿使用的第三种方式。11 土地使用权出让合同土地所有者或其代表与土地使用权受让人之间就土地使用权出让事宜所达成的、明确相互权利义务关系的协议。12 土地使用权转让土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。转让的方式有买卖、赠与和交换三种。条件须同时具备三个条件，土地使用权是有偿出让取得的按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件的。13 土地使用权禁转法定情况以出让方式取得土地使用权，未达到法定转让条件的司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利的依法收回土地使用权的共有土地使用权，未经其他共有人树木，书面同意的权属有争议的未依法登记领取权属证书的。14 土地使用权出租土地使用者将土地使用权单独或随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。土地使用权抵押土地使用者提供可供抵押的土地使用权作为履行债务的担保的行为。土地使用权抵押的生效要件设定土地使用权抵押的抵押人必须是土地所有权人或土地使用权人设定抵押必须由抵押人与抵押权人签订抵押合同抵押必须办理登记。15 土使用权终止的原因可以分为四种因土地使用权出让合同规定的使用期限届满而终止土地使用权届满前，国家根据社会公共利益的需要，可以依照法定程序提前收回土地使用权因土地使用者严重违反城市规划或违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地因土地的灭失而导致土地使用权的终止。16 土地使用权的划拨县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴