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“生地”变“熟地”的工作流程 一、土地收购整理储备的概念 （一）关于土地收购整理储备的概念。 2007年12月，国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布了《土地储备管理办法》，在该办法中规定土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，进行前期开发、储存已备供应土地的行为。 此前，2006年6月，我市颁布实施的《天津市国有土地有偿使用办法》第三章第十四条规定：本市实行土地收购储备制度。土地收购储备，是指土地收购储备机构将列入土地收购储备计划的土地实施收购、收回、征收，实施前期开发整理并予以储存的行为。 上述两个概念，一个是着重从土地储备的目的和意义方面说的；另一个是从工作实施的程序上说的。两者是统一的，表达了同样的意思。 （二）为便于开展工作，统一统计、报表口径，结合土地收购整理储备工作的特点，根据天津市的实际情况，我们又将其细分为三个阶段，需要说明的是，这个标准不是国家或者市政府制定的，而是市土地整理中心制定的一个内部的工作阶段的分类方法，这里介绍一下。 第一阶段，土地收购阶段。 土地收购是指，土地收购整理储备机构与被收购土地原权属方签订土地收购合同或协议，并将按合同或协议给予经济补偿的行为。在本市，以下行为可认为是土地收购。 1、土地收购整理储备机构与使用国有土地的企事业单位签订土地收购协议，明确补偿标准，并将按该标准支付补偿费用，协议对方将按协议规定的期限拆除地上物及腾空、移交土地。 2、土地收购整理储备机构与拆迁实施部门，签订居民房屋拆迁协议，收回住宅占用土地的使用权，明确补偿标准和居民安置方案，并将按该标准支付补偿费用，协议对方将按规定的期限实施拆迁并移交土地。 3、土地收购整理储备机构与农村集体经济组织所在的区县人民政府、或土地行政主管部门签订、或直接与被征地集体经济组织签订集体土地征收补偿协议，明确补偿标准，并将按该标准支付补偿费用，协议对方将按规定实施农村集体土地征收的补偿、安置等工作，在规定的期限内移交土地。 第二阶段，土地整理阶段。 土地整理是指，土地收购整理储备机构根据土地收购协议的约定，在规定的期限内支付土地收购补偿费用，土地被收购方按照协议的约定，在规定的期限内实施地上（地下）物拆除的过程。被收购土地达到场清地平（“净地”）并经土地收购整理储备机构验收合格后，即为土地整理工作完成。 在统计时，土地整理工作的完成情况，按照统计时点被收购土地的工作部位进行描述，分为完成拆迁整理80%以上基本形成“净地”、完成拆迁整理50%以上、正在拆迁整理但未达到50%三种状态。 1、完成拆迁整理80%以上基本形成“净地”的，是指已收购的单宗土地基本达到“净地”条件。“净地”的含义为已收购土地的地上物拆迁完毕，且土地权属已注销登记至土地收购整理储备机构名下。 2、完成拆迁整理50%以上的，是指已收购的单宗土地，地上物拆迁整理进度已达到50%以上但未达到80%的。 3、正在拆迁整理但未达到50%的，是指已收购的单宗土地，地上物拆迁整理工作已经开始，但尚未达到整理50%的状态。 三是土地储备阶段。 土地储备是指，土地收购整理储备机构实施收购的土地已经拆迁整理完毕，并已配备规划指标，可随时上市进行交易的土地，如果要用一个有别于“净地”的词汇，我们认为“熟地”比较恰当。因此，我们所定义的土地储备，应同时具备“净地”和规划指标两个条件，缺一均不能称之为储备。 2003年颁布的《天津市国有土地有偿使用办法》(津政发[2003]51号)规定,我市实行土地收购储备制度和土地供应计划管理制度，天津市土地整理中心是本市土地收购储备的唯一机构，承担全市范围内土地征用、开发整理、收购储备、委托交易等工作。 鉴于当时历史原因和部分城市基础设施项目实施的需要，实际上讲，除市土地整理中心外，进行土地收购相关工作的还有天津市海河建设发展投资有限公司、天津市建设投资公司、天津市地下铁道总公司、天津市结构调整土地收购中心等单位。为进一步规范管理，2004年，根据有关文件，市土地整理中心与上述整理机构的关系被明确为委托和被委托关系，市土地整理中心负责全市土地收购的业务指导工作。 2007年，根据环外新家园居住区建设和市区散片平房拆迁工作的需要，经市政府批准，增加了天津市安居建设总公司、天津市房产总公司、天津市环境建设投资有限公司等单位作为受托土地整理单位。 今年，按照市内六区平衡试点工作的需要，各区分别设立了实施土地收购整理储备的机构，受市土地整理中心委托开展土地收购整理储备工作，最近我们也召开的授权仪式，出具了土地整理委托书。 今后，根据需要还有可能增加委托土地整理机构，收购整理储备工作的活力将进一步增强。 三、土地收购整理储备工作流程 土地收购整理储备工作主要分为四个阶段，即收购整理储备计划阶段、收购整