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房地产开发项目区位因素研究及探究【摘 要】区位因素作为影响房地产开发建设的重要因素，直接关系到房地产项目的社会以及经济效益。本文主要以城市空间结构理论为基础，概述了房地产项目开发建设过程中区位因素的实质及其对房地产项目建设的影响，进而从基础设施、配套设施、市政设施、交通条件以及环境因素等几方面分别概述了其对对区位条件的影响，并明确了房地产开发建设过程中需要综合考虑的重点，可以为房地产开发项目区位分析提供合理的参考。 【关键词】房地产；开发；区位；基础设施；交通；市政；环境；商业 引言 房地产项目由于具有不可移动性，因而受区位影响较明显。房地产区位因素作为与房地产开发价值直接相关因素，也是房地产项目开发建设必须综合考虑分析的问题。近年来，我国房地产项目建设开发迅猛发展，综合考虑区位因素对于房地产项目开发建设的影响，从而优化项目开发决策，已经成为提高房地产项目建设的社会以及经济效益的有效措施，对于促进城市化建设的顺利进行也具有重要的作用。 1、区位因素与房地产开发关系概述 房地产的区位顾名思义就是指房地产项目开发建设的具体位置，与项目开发建设所处的地理位置、空间位置相关，同时受到自然环境、基础设施以及经济活动等各项因素的影响。房地产项目在建成投入使用后，住户的工作、生活等日常活动等都是以区位为中心点，也是房地产购买客户最为关心的影响因素，因此房地产的区位因素是房地产项目开发建设效益的关键影响因素。 由于土地除了自身的价值外，还存在着人类建设利用等经济活动所带来的附加价值，因此这就导致不同区位的土地之间产生价值差异，也导致了房地产项目建设区位因素的出现。区位因素对于房地产项目建设开发的影响主要表现在以下几方面：（1）区位较好的地段由于土地的整体附加值较高，土地的升值能力也相对较大，因此这就导致了房地产项目开发建设成品的价格提高。（2）区位对房地产开发建设的成本投入影响较大。通常情况下，距离是中心越近，经济越繁荣，交通条件越好以及公共基础设施越健全的区位，土地价格也就越高，开发建设所带来的成本投入也就越高。（3）区位因素可以对房地产开发建设类型产生较大影响。对于区位条件好，地理位置条件优越的地段，由于成本投入高，因此房地产开发商对于土地的开发利用效率也就越高，通常情况下多为开发高层建筑以及商业活动中心。而对于区位条件较次，由于土地价格相对较低，因此多开发为多层建筑、厂房或者是别墅等。 2、公共基础设施对房地产区位的影响 公共基础设施是保证城市功能正常发挥的主要承载者，也是保证城市社会生活以及经济秩序正常的基础保障。随着城市现代化的不断开展，城市公共基础设施已经成为影响区位条件的主要因素，基础设施是否设置得当以及能否发挥作用，直接关系了区位条件的优劣。通常情况下城市公共基础设施主要包括给排水体系、能源供应体系、公共交通体系、景观环境体系以及通讯与救护体系等多方面内容。高校、齐全、配套的公共基础设施体系是区位条件优秀的基本特征，也是影响房地产项目开发建设的基本因素. 3、城市市政条件对房地产区位的影响 市政设施是否齐全以及是否配套，直接关系到居民能否正常的工作生活，也是房地产开发必须考虑的区位因素之一。水、电、暖、气等管线的设施是否齐全，通信、电缆的敷设是否全面，相关管线的维修保证是否及时，如果基础设施不全面增设基础设施的投入等等，都是房地产项目开发建设需要考虑的。由于市政基础设施作为居民生活工作的基础条件，基础设施的设置水平也是关系到房地产消费者是否选择购买的因素，进而影响到房地产项目开发建设的效益水平。 4、交通条件对房地产区位的影响 交通条件主要是指房地产开发建设区位内的人、货物的流动与运输条件，也是房地产区位因素的基本条件之一。城市内部房地产开发建设的交通条件主要包括市政道路、地铁、轻轨、穿越城市的主干线道路等内容。由于住户的工作或者是学习不可能仅仅局限在房地产开发建设的范围内，必然存在着城市内部点与点之间的流动，而交通条件就是实现城市内部人员与货物流动的基本条件，随着经济发展水平的不断提高，人们的生活节奏水平不断加快，对于便捷、快速以及安全的交通条件也提出了更高的要求，这也是房地产开发建设实现社会以及经济效益的基本影响条件。 5、周边环境对房地产区位的影响 影响房地产项目开发建设的周边环境主要是指房地产建设开发区域范围内的景观环境以及绿地环境。景观环境以及绿地面积，是城市生态环境质量的主要评价指标，尤其是房地产项目开发建设周边的绿地环境，则直接关系到了地价水平以及房地产的销售价格。居民购买房产用于生活或者是工作，势必希望能够身处于优雅的环境之中，周边地区的自然环境、生态条件、景观设施以及经济文化条件，均是消费者综合考虑的因素，也是提高房地产项目建