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土地增值税的纳税人 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。p168 土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。 不论是法人还是自然人，不论是内资企业还是外资企业，不论是何种经济性质，不论是哪一部门，只要发生土地增值税有关政策所涉及的征税范围，均应缴纳土地增值税。 多项选择题 【例题1】下列单位中，属于土地增值税纳税人的有( )。 A．建造房屋的施工单位 B．中外合资房地产公司 C．出售国有土地使用权的事业单位 D．房地产管理的物业公司 【答案】BC 【解析】A、D均属营业税纳税人。 一、征税范围一般规定 转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。 二、征税范围判定标准 标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。 转让国有土地使用权，征土地增值税；转让集体所有制土地，应先在有关部门办理(或补办)土地使用或出让手续，使之变为国家所有才可转让，并纳入土地增值税的征税范围。自行转让集体土地是一种违法行为。 标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。 转让土地使用权征，出让不征；未转让土地使用权、房产产权(如出租)也不征。 标准之三：转让房地产是否取得收入。 取得收入的征；房地产产权虽变更但未取得收入的，不征土地增值税。 上述三个标准必须同时具备，即转让国有土地使用权，或房屋产权与国有土地使用权一并转让，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围。 三、征税范围的具体事项 三、征税范围的具体事项 四级超率累进税率表 计税依据的基本规定 土地增值税的征税对象是纳税人转让房地产所取得的增值额。房地产增值额为纳税人转让房地产所取得的收入，减除规定的扣除项目金额后的余额。 一、应税收入 应税收入是纳税人转让房地产取得的全部价款和相关经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入(如无形资产收人，具有财产价值的权利)。对实物收入和其他收入需经有关部门评估确认。p169 二、确定增值额的扣除项目p169-171 新建房地产转让的扣除 1．取得土地使用权所支付的金额，包括： (1)纳税人为取得土地使用权所支付的地价款； (2)纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。 2．房地产开发成本他指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。 新建房地产转让的扣除 3．房地产开发费用 是指与房地产开发项目有关的三项期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。 开发费用在从转让收人中减除时，不是按实际发生额，而是按《实施细则》中规定的标准扣除，标准的选择取决于财务费用中利息支出的不同处理方法。 房地产开发费用的扣除 (1)纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，利息支出据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；其他开发费用按地价款和房地产开发成本计算的金额之和的5％以内计算扣除，用公式表示： 房地产开发费用＝利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5％以内 房地产开发费用的扣除 (2)纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的10％以内计算扣除，用公式表示： 房地产开发费用＝(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10％以内 4．与转让房地产有关的税金扣除 是指在转让房地产时缴纳的营业税、城建税、印花税、教育费附加。但房地产开发企业在转让时缴纳的印花税应列入管理费用，不得在此扣除，也就是说房地产开发企业只能扣“两税一费”，非房地产开发企业扣“三税一费”。P170重要 5．财政部规定的其他扣除项目 《土地增值税条例实施细则》规定，对从事房地产开发的纳税人可按《细则》第七条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20％的扣除，用公式表示： 加计扣除费用＝(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×20％ 一、计税依据——土地增值额 土地增值额＝转让收入一扣除项目金额 在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：P171 1．隐瞒、虚报房地产成交价格的； 2．提供扣除项目金额不实的； 3．转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。 二、税额计算公式(教材P172) 应纳税额=