20.某房地产机构管理咨询报告书.docVIP

5.3房地产事业部的改进建议 房地产事业部的改进原则 总部下放经营权，房地产事业部总体负责房地产业务的经营管理。 搭建和扩张房地产开发平台，全力加强房地产业务项目运作能力和管理能力 打破整个房地产业务各子公司的分割状态，不断整合所属业务并实现专业化分工。首先，通过城市建设投资公司拿地拿项目，办理审批，进行前期策划；其次，通过********公司做工程管理；通过物业公司提供中高档物业管理服务，加强营销和销售工作，成立销售公司促进项目的销售和回款。另外，对集团的技改项目的土建工程提供专业咨询和技术支持，从而加强资源共享 最大限度地调动房地产事业部积极性，提高效益和盈利能力，加快资金周转 明确房地产事业部各部门职责与职权，细化考核、分清经济责任，建立内部市场化机制，降低成本与消耗，形成规模经济效益，做成高水平的房地产开发商 这样定位的最大好处是可以使房地产行业的各子公司得到强有力的整合，实现做成大型房地产开发商的目标。 房地产事业部的机构设置 房地产事业部的机构设置，如下图所示： 从图中可以清晰的看出，房地产事业部是通过整合，合理共享各子公司的资源，与目前的房地产业务的各子公司的组织结构与相互间的关系有很大不同，其特点是： 通过房地产事业部将房地产业务的各子公司整合成强有力的经营中心 房地产事业部新设立子公司或分公司时，可以根据需要设立房地产项目公司，方便对外运作；也可以设立销售公司，统一负责****进入销售期的各房地产项目。各子公司的职能部门由事业部统一管理，减少管理人员数量，减少管理费用，提高利润。对于项目的工程采购，按照集团采购办法管理，事业部参与 房地产业务的各子公司按照业务链整合成一个整体，便于开发新的项目，运作的项目越多，资源共享的程度越高，规模经济的优势越明显 房地产事业部的高层设置：设置财务总监主管人事行政部（由于目前房地产事业部的人数少，项目少，只对行政业务和人力资源业务设置一个部门管理）和财务部另外兼管采购工作，加强人力资源管理，发挥财务的监控作用；工程总监主管工程管理部，事业部长直接管理的项目开发部统一协调房地产开发全盘计划；营销总监主管策划部和销售部，为房地产开发进行策划，取得手续后负责销售与回款；物业总监主管物业管理部，并进一步理顺物业公司、能源公司和机修厂的业务 房地产事业部高层人员的主要职责与职权 房地产事业部高层人员的分工原则： 事业部部长抓项目开发部的工作，开发出好的项目，或者拿到有潜力的土地，通过总部的协助，逐步作出****的品牌形象。 设置工程总监负责工程管理，通过********公司实现事业部具体运作思路。 设置营销总监，负责营销策划部、销售部这两个关键部门，尤其是加强项目整体设计能力，加强事业部总体的运作目的性，提高房地产项目的盈利能力，从而提高事业部的收益水平。 设置物业总监，加强对物业公司、动力公司、机修厂的管理，将这些能够市场化的后勤业务，通过市场化的运作，降低成本，提高质量和服务水平。 财务总监则要细化项目核算，合理确定内部市场价格以实现内部交易，明确各部门、各子公司的经济利益。 房地产事业部高层人员的具体职权与职责，见附件六“房地产事业部高层人员的职责与职权”。 房地产事业部各部门的主要职责与职权 房地产事业部各职能部门的职责与职权设计，应按照下列原则进行： 设置项目开发部，负责项目洽谈、规划设计、成立项目管理小组或项目管理公司、办理相关土地批租、房地产开发等各类相关手续以及进行相关的政府公关等。 设置工程管理部，承担工程施工管理。 设置营销策划部，负责进行整个项目运作的策划和市场营销。 设置销售部，加强销售工作，快速回款。 设置物业管理部，负责物业管理工作。 设置人事行政部，负责事业部的行政工作和人力资源工作，加强与总部行政部门和人力资源部门的配合。 财务部要加强内部核算，分清各子公司的帐户与资产，明确各部门、各子公司之间的经济责任。 房地产事业部各部门的具体职权与职责，见附件七“房地产事业部各部门的职责与职权”。 房地产事业部中期发展组织结构图 德勤本次咨询的组织结构立足与解决****当前的主要问题，并适当保留了前瞻性。 但是，随着环境变化和****的发展，组织结构应该不断进行进一步的调整，以保证组织发展的动态平衡，解决新出现的矛盾和问题，德勤根据****房地产事业部的发展战略，可能的未来组织结构变化有： 随着****广场的成功开发，带动其他项目的开发，房地产事业部成为专业房地产开发商。 对新的项目，可以考虑采用成立项目公司进行运作的方式，灵活采用****独资或合资等形式，由事业部的项目开发部负责管理。通过项目公司在事业部统一管理与协调下运作项目，加强资源共享水平，通过合理确定内部交易价格，取得成本领先优势，提高其他部门的内部收益水平。对于项目尾