2007年1-10月深圳房地产市场分析报告书.docVIP

2007年1-10月深圳房地产市场分析报告 2007-11-28 ??? 一、2007年1～10月房地产市场总体情况 　　（一）房地产开发建设 　　1～10月，我市完成房地产开发投资346.64亿元，同比下降2.97%，其中住宅完成投资256.08亿元，同比增加6.63%；商品房施工面积2907.25万平方米，同比下降5.41%，其中住宅施工面积2062.1万平方米，同比下降3.64%；商品房新开工面积634.99万平方米，同比增加2.66%，其中住宅新开工面积492.08万平方米，同比增加4.3%；商品房空置面积141.48万平方米，同比下降10.24%。 　　（二）商品房批准预售面积 　　1～10月，全市新建商品房批准预售面积467.5万平方米，同比下降25.89%；其中住宅批准预售面积421.08万平方米，同比下降22.6%。1～10月，住宅供应仍然集中在特区外，特区外商品住宅批准预售面积301.81万平方米，占全市住宅批准预售面积的71.68%。 　　（三）新建商品房销售面积 　　1～10月，商品房销售面积515.47万平方米，同比减少16.57%，其中，住宅销售面积463.76万平方米，同比减少14.61%;办公楼销售面积19.83万平方米，同比减少36.5%；商业用房销售面积28.63万平方米，同比减少20.8%。 　　（四）商品房销售结构 　　1～10月，特区外商品住宅销售面积311.44万平方米，占全市销售面积的67.2%,特区外置业仍居全市主导地位；全市单套建筑面积144平方米以内的商品住房销售套数41156套，占全市销售套数的88.3%，其中90平方米以内的住宅销售套数为23017套，占总套数的49.38%。 　　（五）商品住房价格 　　按国家统计局公布的全国70个大中城市商品住房销售价格调查统计，1～10月，我市新建商品住宅价格同比涨幅为13.5%，各月新建商品住房价格同比涨幅分别为10.2%、9.9%、10.7%、11.3%、12.3%、13.9%、16.1%、17.6％、16.5%、16.8%，每月房价涨幅居70个大中城市前列。按本市房地产信息系统统计口径，1～10月，全市新建商品住宅销售均价为13211.62元/平方米。 　　（六）二手房交易 　　1～10月，全市二手住宅交易面积为853.69万平方米，同比增长47.26%，二手住宅与新建商品住房交易面积的比例达到1.84：1；与去年同期相比，二手住房总需求增长较快。但是，8、9、10月份，二手住房交易面积环比上月分别出现较大下降，降幅分别为26.39%、43.04%、36.78%。 　　（七）商品住宅销售对象 　　1～10月，全市国内购房人购房套数43677套，占总套数的93.7%，购房资金567.4亿元，占总资金的92.6%。境外购房人（含港澳台）购房资金45.3，亿元，占总资金的7.39%，其中港澳台购房资金38.78亿元，占总资金的6.33%，外来购房资金所占比例相对较小。 　　二、近期我市房地产市场运行特征 　　（一）市场观望气氛不断加剧，商品住宅销售面积持续呈下降趋势 　　从今年各月商品住宅销售面积看（见图1），自年初开始，住房销售面积持续下降，从1月份的80.26万平方米，下降至10月的15.36万平方米；尤其是往年市场成交较为活跃的9、10月月份，今年销售面积分别为31.1万平方米、15.36万平方米，是今年成交量最低的两个月份。近两年我市房价持续上涨，使得收入较低家庭的购房支付能力逐渐下降，抑制了部分自住需求；而国家宏观调控政策的不断落实和深化，也在一定程度抑制了投资和投机性需求。在以上因素的影响下，今年以来，我市房地产市场观望气氛不断加剧，各月新房交易量总体呈现下降趋势。 　　（二）住房供应结构不断调整，套型建筑面积90平方米以下住宅所占比例逐渐上升 　　从今年各月套型建筑面积90平方米以下住宅所占比例的变化看（见图2），90平方米以下商品住宅所占比重逐渐上升，从年初的29%，上升到9、10月的44%左右。而大户型住宅所占比例近期明显减少；9月、10月，90～144平方米之间的住宅销售面积分别为9.99万平方米、5.11万平方米，占全市住宅销售面积的比重分别为33.18%和33.27%，较8月下降幅度较大；144平方米以上住宅销售面积分别为6.7万平方米、3.51万平方米，占全市住宅销售面积的比重为22.25%和22.85%。 　　（三）各月住宅销售均价总体呈上升趋势，但近期住宅价格已开始出现调整 　　1～10月，全市住宅价格总体保持上升趋势，1月份全市住宅销售均价为10872元/平方米，10月份均价达到17350元/平方米。5～7月，尽管在宏观调控政策作用下，住宅价格在14000元/平方米左右出现小幅调整，但随着市场交易量的