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亦庄写字楼市场调查分析报告 调研说明 调研目的：了解写字楼的市场现状，并对亦庄地块的市场潜力及定位提供参考 调研范围及对象：亦庄5A写字楼/ 孵化器 调研重点内容：产权性质及操作方式、建筑形式及功能配置、价格情况、购买客群分析、销售情况及推广方式 亦庄写字楼市场调查 行业分布： 按照北京市对亦庄的定位，将着力发展包括电子信息、汽车制造、生物医药、装备制造、文化创意等在内的高端现代制造业，着力构建“一区、三园、多点”的产业发展新格局。“一区”就是亦庄开发区，“三园”包括生物医药基地产业园、新媒体产业园、新能源汽车产业园。 开发区累计入区企业达3276家，其中包括66家世界500强企业，入区企业投资总额超过200亿美元，基本形成了电子信息通信、生物技术与新医药、汽车、装备制造业四大主导产业。作为国家技术开发区的亦庄吸引了更多世界级公司落户，同样是低密度写字楼，亦庄国际企业大道已聚集企业千余家，包括可口可乐、ABB、三洋、富士康、资生堂、同仁堂等大型公司。 亦庄主要作为企业的研发和生产基地，但有越来越多的公司将总部搬迁至此，如向互联网转型的诺基亚和快递公司DHL。亦庄开始将自身定位从现代制造业基地向国际高端产业园区转变。据房地产调研机构调查数据显示：电子信息通信占25％、生物医药占21％，科技科贸占20%,汽车产业占25%，其他10％，在其他产业中以法律、咨询、证券、评估、金融等配套服务机构，如国泰君安证券股份有限公司等。 二、客户特征及租金价格2.8-3.5元/平方米（使用面积）/天，均有地上或地下停车场，收取一定费用。 2）中、小型写字楼 主要以律师事务所、会计师事务所、房地产评估所、房地产交易中心等中介机构，物流快递、航空服务、办公用品等服务企业为主。由于租金便宜，交通便捷，周边配套齐全，受到中、小企业的关注。约占亦庄写字楼市场35%。日租金基本在2-2.8元/平方米/天，由于地上停车位数不多，基本不收取费用。 3）商住两用办公类物业 入住公司多元化，行业类型较分散，由于开间面积小，初期投入较小。选择此类客户其他都是小型公司、外地驻京办及个人投资者。约占亦庄写字楼市场的10%。例如：位于亦庄天华北街东口，国融国际。建筑面积：10万平方米，入住企业主要在A幢。开间面积：33-53平方米，租金：2.5-5元平方米1800元/月-2000元/月，45平方米2200元/月-2500元/月，53平方米2500元/月-2800元/月。地上车位1元/小时，地下平车位360元/月，立体车位260元/月。入住公司：凯米宝贝国际屋中的宝贝家园；金风科技；宏光圣世（北京）国际文化有限公司；北京桓成立业人力资源咨询服务公司等。 3.租金价格及空置率分析 针对行业类型亦庄写字楼所面对客户行业较为固定，再加上市政配套设施在建设中，固在租金价格上一直处于北京市较低水平，近几年内涨幅约在0.8左右。如中航持北京工业园写字楼，2006年租金价格为2元/平方米/天，现租金价格从为2.8元/平方米/天，涨幅0.8；隆盛大厦，2008年开盘租金价格为3元/平方米/天，现租金价格为3.5元/平方米/天，涨幅为0.5。升幅不大。 在亦庄地区甲级写字楼约6家（已投入使用）左右，约占写字楼市场的65%，2009前开始投入使用的写字楼，其出空置率均为15%，为该区域内主要租用场所。中、小型写字楼4家（已投入使用）左右，约占写字楼市场的35%，由于年份较早，楼体整体较为陈旧，但周边配套较为齐全，交通方便，有部分公司会整栋或半栋租用此类写字楼。空置率均为10%，市场需求率较高。 亦庄写字楼项目分析： 项目名称 朝林大厦 地理位置 荣华中路15号 写字楼总建面积 138240.77万㎡ 占地面积 19000㎡ 标准层高 3.85米 净层高 2.6-2.8米综合布线系统(POS)大厦将语音、数据、视频信号等布线综合在一套标准的布线系统中。楼宇自动化系统(BAS)电气照明自控、中央空调自控、电梯群控、停车场管理系统。消防自动化系统(FAS)火灭自动报警、自控喷淋、消火栓控制、全系统联控。保安自动化系统(SAS) 门禁、电视监控，电子巡更、防盗报警。 周边配套： 中、小学：北京第二实验学校 商场：华润购物中心、圣福华商场 邮局：中国邮电局 银行：农行、交行、工商、中行 医院：亦庄医院、博爱医院、同仁医院、多伦多医院 54000平方米楼宇自动化系统(BAS)电气照明自控、电梯群控、停车场管理系统。消防自动化系统(FAS)火灭自动报警、自控喷淋、消火栓控制、全系统联控。保安自动化系统(SAS) 门禁、电视监控，电子巡更、防盗报警。 A座为1702、3602、4602和4802，B、C、D座为4062和4102 标准层面