第三讲 店址设定.pptVIP

Free Template from 第三章　店址策略 明确店铺的位置条件； 掌握店址选择的法则； 掌握店址评价的方法； 掌握定量进行店址评估方法。 店址选择的法则 店址的评估方法 主要内容 Ⅰ　店址选择 Ⅱ　店址的评估 Ⅰ　店址选择 一、店址选择的重要性 二、店铺位置条件 三、选址法则 四、店铺选址举例 一、店址选择的重要性 　对于店铺的经营来说，选址正确与否是个关键。店址也是店铺经营策略中灵活性最小的因素，因为店址一般有较长的租期，且前期要大量投资。选址不能只凭感觉和经验，无论是旧址改造，还是重设新址，都要有科学的方法。 店址选择是一项大的、长期性投资，关系着企业的发展前途。 店址是连锁店确定经营目标和制定经营策略的重要依据。 店址选择是否得当，是影响连锁店经济效益的一个重要因素。 店址选择要贯彻便利顾客的原则。 二、店铺位置条件 商业性质　 人口数、住户数 竞争店数 客流状况 道路状况 附近店状况 附：店址的商业环境整理表（见下页） 场地条件 法律条件 租金 必要的停车条件、顾客停车场以及供应商使用的进货空间（尤其是超市） 投资的最高限额 员工配置　 三、选址法则 法则一： 跟随竞争者 法则二： 跟随业态互补者 法则三： 搭车式选址 法则四： 自己扫街 法则五： 找职业中介 四、店铺选址举例 经济型酒店 咖啡店 茶坊、酒吧 普通餐厅、快餐连锁店 专卖店 经济型酒店 商圈要求：邻近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通便利，有通往商业区及机场、火（汽）车站的公交线路；市郊结合部。 建筑要求：独栋，周边有停车场。 面积租期：建筑面积3000－6000平方米，基本年限10年以上。 合作方式主要有三种：特许经营、租赁、共同投资。 咖啡店 商圈要求：商住楼、高档住宅区、饮食街、大酒店附近，人流充足。 建筑要求：层高4米以上，要有适合装修的招牌位及广告悬挂点，排污、排烟管道铺设方便。有充足的停车位，至少10个以上。 面积和租期要求：一般在300－500平米之间。房租控制在4.5元-5.5元/平米/天，租房年限5年以上，一般至少7到9年。 茶坊、酒吧 商圈选择：选址往往是高雅路段，具有清净、优雅的环境，消费对象具有一定的消费能力和文化修养。 建筑要求：布置和装饰有个性化与艺术化要求，但对建筑结构形式无特殊要求，视投资者创意、设想而异。层高不低于2.8米，电力按每100平方米10千瓦配置，有自来水供应。如与居民相邻，最好设置隔音层。 面积、租期要求：50~400平方米。2年以上。 普通餐厅、快餐连锁 商圈选择：商务型餐厅一般选址在商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市；大众餐厅一般选址在社区型或便利型商业街市。而快餐连锁一般选址在客流繁忙之处以及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市。 建筑要求：框架结构，层高不低于4.5米。配套设施：电力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自来水供应，有油烟气排放通道，有污水排放、生化处理装置，位置在地下室或一、二、三楼均可，但忌分布数个楼面。而普通餐厅因餐厅为个性化装饰、布置，各种建筑结构形式均适合开设餐厅，但承重墙挡门、挡窗除外，餐厅门前须有相应的停车场。 面积和租期：一般要求不得少于三年。面积：快餐店要求200－500平方米；大众型餐厅80－200平方米，商务型餐厅150－10000平方米。 专卖店 商圈选择：商业气氛浓厚，客流量大，人气旺的高档综合商场附近；知名度及客流量佳的商业街(客流需满足目标顾客群特征)；知名度高的店铺附近；大规模住宅区附近； 建筑要求：商店可见度强，格局是浅方型最佳，门面不少于3米宽，且越宽越佳，橱窗位置及宽度需面向街道，越宽越佳，近期无城建规划。 面积和租期：租期至少一年。面积15－80平方米。一般40－80平方米为最佳。 案例：肯德基的选址步骤 第一步：划分商圈 　　　　　　——用数据说话 第二步：选择地点 　　　　　　——在最聚客的地方开店 　　　 Ⅱ　店址的评估 一、店址的评价 二、店址的评估 （一）店址评价表（以超市为例） （二）专项评价 （二）专项评价 能见度 　　　主要指拟定地点视野开阔，客流大，店面结构良好，店招、橱窗、海报、展示架、灯箱等广告道具允许安放，并能吸引眼球。 接近度 　　　主要是指消费者是否容易接近店面，尤其是造成人潮通行线断层的障碍物更是要注意；接近度是测量地点是否符合顾客容易接近店面的唯一准则。 评价量化表 一、视野开阔指行人离店远处能看到店面的：4. 50米外看到的； 　　3. 30－50米外看到的；　 　2. 10—30米外看到的； 1. 10内看到的。 二、客流大指店前的客流量要占整个商圈客流量： 　4. 占商圈人流量的80％以上； 　3. 占商圈人流量的60％－