论建设用地使用权的提前收回-华东政法大学学报.pdfVIP

《物权法》实施中的热点、难点问题研究 论建设用地使用权的提前收回 朱广新（《中国法学》杂志社） 　　为了公共利益的需要，依法定程序提前收回建设用地使用权或土地使用权，是我们现行 不动产法上的一项重要制度。该制度虽然在１９９０年即被《城镇国有土地使用权出让和转让 暂行条例》（第４２条）明确规定，并于１９９４年和１９９８年先后得到《城市房地产管理法》（第 １９条）、《土地管理法》（第５８条）的确认，但是，在《物权法》第 １４８条对此再次予以规定以 前，实际上并未引起学界的足够重视。 一些人近年来之所以对建设用地使用权提前收回制度发生浓厚兴趣，一方面是因为，人 们日益认识到建设用地使用权的提前收回其实是城市房屋征收（拆迁）争议中的关键问题 之一；另一方面的原因是，相比于以前的几次立法，《物权法》第 １４８条关于建设用地使用权 提前收回的规定，明显独具特色。而２０１１年１月１９施行的《国有土地上房屋征收与补偿条 例》第１３条第３款关于土地使用权随房屋征收同时被收回的“独特”规定，使建设用地使用 权提前收回制度的受关注度再次得到提升。 《物权法》第１４８条的规定为：“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回 该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退 还相应的出让金。”这一规定的不同寻常之处集中体现为三点：第一，从法条措词上看，不再 将建设用地使用权作为提前收回的宾语，而是采用了“提前收回该土地”的用语；第二，对于 〔１〕 〔２〕 建设用地使用权的补偿，既未沿用“给予适当补偿” 又未采纳“给予相应的补偿” 的先 前做法，而是规定“退还相应的出让金”；第三，对于被提前收回的土地上房屋及其他不动产 的补偿，规定应参照关于房屋征收的相关规定。 〔３〕 从一些具有重要影响的物权法著作或注释书看， 适用《物权法》第 １４８条的关键，似 乎在于应如何理解提前收回的法律性质。不过，依解释论的方法看，澄清提前收回的法律性 质并不能解决第１４８条所提出的所有问题，它至多只为如何解释该条确定了基本方向。系 统地讲，除了提前收回的法律性质这个问题外，尚需对“依照本法第四十二条的规定对该土 地上的房屋及其他不动产给予补偿”的规范基础以及“退还相应的出让金”的涵义进一步作 出解释。另外，“提前收回该土地”到底是指提前收回建设用地，还是指提前收回建设用地 使用权，作为理解第１４８条的一个起点，同样不可小觑。本文拟以我国现行不动产法律制度 为基础，对《物权法》第１４８条的规范意旨、适用范围等问题作出系统解释。 〔１〕 参见《土地管理法》第５８条第２款。 〔２〕 参见《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第４２条、《城市房地产管理法》第２０条。 〔３〕 参见王利明：《物权法研究》（下卷），中国人民大学出版社２００７年版，第 １７９－１８２页；黄松有主编：《〈中华人 民共和国物权法〉条文理解与适用》，人民法院出版社２００７年版，第４４４页；全国人大常委会法制工作委员会民法室编： 《中华人民共和国物权法———条文说明、立法理由及相关规定》，北京大学出版社２００７年版，第１４８、１４９页。 ９８ 华东政法大学学报　　　　　　　　　　　　　　　　　　　２０１１年第４期（总第７７期） 　　一、提前收回的对象：建设用地抑或建设用地使用权 澄清提前收回的对象，是理解《物权法》第 １４８条的起点。依其文义，第 １４８条规定中 的“提前收回该土地”意指提前收回该建设用地使用权效力范围内的建设用地，或者“提前 〔４〕 收回国有的建设用地”。 但是，如此解释不免在权利逻辑上产生如下问题：在建设用地 使用权仍继续存在的情况下（存续期限届满前），提前收回建设用地，不是明显违背《物权 法》第２条第３款对物权所作的定义性规定吗？按照物权自身的逻辑结构，不管是国有土地 〔５〕 所有权人，还是作为公共利益之代表的行政机关， 只有在终止或消灭建设用地使用权之 后，才可能收回建设用地。在建设用地使用权存续期间，不仅土地所有权人负有“不得干涉 用益物权