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论小产权房成因及解决途径 班级：2009区域经济管理 姓名：刘洪吉 学号：32009015228 摘要 对小产权房的成因及解决途径的分析，是因为近些年来，全国各地普遍出现的小产权房现象，显然，它并没有一个合法的“身份”所以带来了诸多问题。在其还没有形成更加严重的问题之前，有关方面应该积极面对，想出应对的方案，进而解决其带来的问题。从而使人们对小产权房有一个正确的认识。对小产权房成因及解决途径的分析的意义在于根据形成原因的特点，对症下药，使其正规化，合法化，这样一来，它就可以在市场经济的当今社会发挥作用，缓解紧张的住房压力，满足人们的需求。具体的解决方法就是正确面对现有的小产权房并且结合各个方面的因素解决其最本质的问题——合法化问题。本人建议地方和中央都应该引起重视，尽快解决，避免问题更加复杂化！ 关键词：小产权房；合法化； “小产权房”又称“乡产权房”，是指在农村集体土地上建设的房屋，由于未缴纳土地出让金等费用，不能取得由政府房管部门颁发的正式产权证，而是由享有该土地所有权的乡(镇)合作经济联合社或村经济合作社的机构制作颁发权属证书的“准商品房”。我认为，之所以会有小产权房的存在也是顺应市场的需求的！有需求才会存在的可能，否则也不会在短短的时间内就形成如今这么大的规模；还有就是我国二元制的土地所有制的缘故，正因为该制度的存在才会有小产权房的产生；再有就是政府的监管力度不够，才会为其提供便利的条件。在这三个方面的影响下，小产权房的产生就不能说是一个偶然的问题了。 市场需求 近些年来，全国各地房地产价格不断攀升，并且没有降价的趋势，远远超过了绝大数普通百姓购买能力，而购房者强烈的住房愿望不得不更多地将目光转向房价便宜的二线三线城市以及郊区。而“小产权房”的价格只有同样位置商品房价格的40—60%甚至只有同样位置商品房价格的30%~40%。虽然交通有一定的不便利，周边设施也不那么健全，但是，购房者在买不起商品房的情况下，只有把目光转向小产权房。由于小产权楼盘不存在土地出让金、各项税费等成本，因此即使以合法商品房价格的30%出售仍有较高利润可得，其利润率并不比开发“大产权”的开发商低或者低多少。总之，供需两旺促使小产权房迅猛发展。 二元制的土地所有制度 集体土地所有权与国有土地所有权在宪法上具有平等性，但根据《土地管理法》的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，任何单位和个人进行建设需要使用土地的，都必须依法申请使用国有土地。除本集体经济组织成员使用本集体经济组织的土地办企业或建住房除外，开发建设商品房，同样须依法申请使用国有土地。因此，在农村集体所有的土地上兴建商品房出售，必须先由国家征地，转为建设用地，再由国家出让给建设开发单位，开发建设单位向国家缴纳土地出让金等税费后，才能开发建设商品房，向他人出售。这种二元制土地制度是小产权房出现的根本原因。 3. 政府监管力度不够 小产权房在各地以旧城改造、城中村改造、新农村建设等名义存在已久，发展到今天已呈难以遏制之势。其中，以旧城改造甚至新农村建设名义，违规在农村集体土地上进行小产权房开发建设的形式主要有三种，一是一些村（居）未经审批，擅自组建队伍进行建设；二是部分村（居）与开发商合作，由村（居）出地，开发商出钱，双方利益分成；三是个别村（居）直接把农村集体土地卖给开发商，非法转让集体土地使用权。开发建成后的小产权房，从物业形态看，一般是普通住宅，也有少量高档住宅和别墅，北京等地还有三合院、四合院等稀有物业类型。建设小产权房的土地是地方政府卖给开发商并由开发商建造，政府从出卖土地中获得了很大的利益，作为一种市场行为，“小产权”房在房地产市场中能够存在这么长时间，能够从局部地区、个别城市扩展到全国，这恐怕应该是政府相关管理部门的失职，是一种管理上的严重缺位和行政不作为，乡镇政府实际上是这种行为的制造者和实际推动者。 在解决小产权房的这个问题上我认为应该根据它的性质特点制定合理的解决方案，小产权房的特点有以下几个方面，第一，小产权房的开发者或者是乡镇政府，或者是开发商，也可能是二者兼有。第二，小产权房是建在集体土地上的，其中包括农民的宅基地，未转为建设用地的耕地和荒地，建造房屋是未经县级人民政府国土部门批准，未能取得土地使用证，使违法的行为。第三，小产权房没有国家颁布的房屋所有权证，虽然购买人在购买小产权房后能够取得小产权证作为房产证明，但是该证并没有法律效力，仅是乡镇机构办理的，所以只是在乡镇范围内使用，不受国家法律的保护。第四，鉴于小产权房没有取得土地使用证和房屋所有权证，