商业物业租赁实务3.doc

商业物业租赁实务（第三讲） 2013年6月14日 一、商业物业租赁中计租面积的计算： 在商业物业计租面积的计量上，一般采取《房屋测量规范》中的相关标准，比如建筑面积、套内建筑面积和使用面积等等。 我们先来看看这些概念的定义和区别： 建筑面积是指房屋外墙墙脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、地下室、室外楼梯等，且具备上盖、结构牢固、层高2.2米以上的永久性建筑。 建筑面积包括套内建筑面积和共有建筑面积两个部分： 套内建筑面积：(1)套内房屋使用面积； (2)套内墙体面积； (3)套内阳台建筑面积。 (1)套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积； (2)套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积。其中：①共有墙体按50%计入套内墙体面积；共有墙体含套与套之间和套与公共建筑之间的共有墙体。②套内自有墙体按100%计入套内墙体面积。 (3)套内阳台建筑面积：按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算，其中：①封闭的阳台按100%计算；②未封闭的阳台按50%计算。 共有建筑面积： 共有建筑面积一般包括：电梯井、管道井、楼梯间、设备间、公共门厅、过道、地下室、物业管理用房等共有部分的建筑面积。 共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙面积。 在商业租赁的实际操作中，把建筑面积、套内建筑面积和使用面积作为计租面积的情形均普遍存在，在实际上，无论采取何种面积作为计租面积，对于出租人而言，只需根据计租面积适用的面积单位相应调整其租金标准即可，其所获得的租金总额是不会改变的，它只需根据计租面积适用的面积单位相应调整其租金标准即可。 但是，采取何种计算单位，对于承租人而言可能会有不同的意义，对于承租人的经营而言，使用面积才是其真正可以用于经营的面积，而以建筑面积作为计租面积，可能会使承租人额外分摊了公共面积的费用或成本，而公摊面积过大，也会影响承租人对于商铺整体的设计、使用安排等。因此，建议承租人以套内建筑面积或使用面积为计租面积。 一般情况都是：出租人与承租人达成妥协，按照建筑面积计租，同时，约定公摊面积不超过一定的比例（也就是约定一个使用率）。 二、商业物业租赁中租金收取的主要方式 （一）主要方式有三种： 1、固定租金方式：无论商户经营状况如何，每个租期商户向出租人固定交纳一定金额的租金，这种方式比较简单，出租人只需收取固定租金即可。但是在这种固定租金方式下，对租期内的经营不确定性难以控制，租金水平不宜定得过高，否则很难吸收租户。 2、提成租金和固定租金两者取其高的方式。这种方式即确定一个比例，每个租期内商户的经营额乘以该比例所得的金额为提成租金，同时，另行确定一个固定租金。如果每个租期内提成租金高于固定租金的，则该租期应缴租金按提成租金计算；如果提成租金低于固定租金，则该租期应缴租金按固定租金计算。 另外，在此等方式下，一般采取的是先预交固定租金，待每个租期结束后再补上提成租金与固定租金之间的差额（如有）。这种租金收取方式，使得出租人在获得固定收益的同时，也分享了商户的经营成果，保证了出租人和商户利润的共同增长。 3、提成租金方式：这种租金与第二种的区别在于，业主没有固定收益的保证，其租金收入完全取决于商户的经营好坏。因此，此等方式一般用于商业项目运营初期，出于引入商户以及培育人气的需求，业主愿意和商户共同承担一定的经营风险并让利商户。 如何确定提成租金的提成基数（即营业额的确定） 无论是第二种方式还是第三种方式，均涉及提成租金的计算和确定的问题。在学习提成租金的问题时，最关键的是两个问题：一是提成租金计算的基数是什么？二是如何确认这个基数？ 通常提成租金计算的基数是租期内的营业额，提成租金就是商户一定租期内的营业额乘以提成比例后的金额。 对于营业额这个问题，从租户的角度，租户自然希望计入营业额的金额越少越好，而从业主的角度，则希望尽可能避免商户偷逃营业额，这就是如何确定租户营业额的问题。 营业额的确定 核实营业额的方法主要有以下几种： 出租人可要求承租人定期提供财务报表，并有权保留对承租人查账及审计的权利。 该等方式实际上是业主对于提成租金租户采取的基本措施，即商户自行上报和业主审查核对相结合。 百货公司提成租金模式： 出租人负责租户的统一收银，出租人与承租人应定期对营业额进行核对和确认。 该等方式对于出租人而言，可以统一控制租户的营业款项的收取，有利于掌握营业额的真实情况。实际上，此等方式一般用于联营的模式，即租户同业主之间的租赁关系，整个商业项目实际上以业主的名义对外经营，开具业主的发票，租户同业主按营业额分成。这种方式只按营业额确定提成租金，克服了整个商业项目不同的位置固定租金难