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基于GIS技术下城镇土地定级估价的实证分析 　　摘要：城镇土地定级是检验城镇土地质量及利用状况的重要参考指标，同时也是国土资源管理的一项基础工作。针对淇县地区商服用地定级问题，就淇县的客观状况，通过合理利用ArcGIS的空间分析方法，建立相关指标体系，在ArcGIS中确立土地定级数据库，然后运用扩散分析、叠加分析、聚类分析、统计分析等方法，对影响因素进行空间分析，得出影响因素总值，再对土地级别进行划分来完成定级，最终进行基准地价评估，发挥GIS技术在城镇土地定级上的优势作用。 　　关键词：土地定级；空间分析；ArcGIS；商业服务；地价评估 　　中图分类号：F23 　　文献标识码：A 　　doi：10.19311/j.cnki2017.12.050 　　1研究区概况 　　淇县，地处河南北部，总面积581平方公里，截止到2015年总人口达到35万人。辖朝歌镇、高村镇、北阳镇、西岗镇、桥盟乡、庙口乡、黄洞乡、铁西区等9个乡镇区，175个行政村。该县区位条件较好，基础设施基本完善，交通便利，核心商圈人口分布密集，产业优势明显，可以说与外界进行商贸往来有着得天独厚的条件。2015年，该地区GDP达到204.6亿元，经济发展前景持续向好，同时作为政治、经济与文化中心，尤其在经济层面，城区内商业氛围浓厚，食品加工、纺织服装、装备制造这三大主导产业不仅提供大量就业机会，而且还吸引外资更快的发展本地经济，目前从事商贸类的企业初具规模，主产肉类制品、蛋类制品等优质农副产品。在商贸服务产业不断壮大的情形下，如何合理利用有限的土地，发挥土地资源的利用价值，对商业服务土地进行定级估价显得愈发重要。 　　2研究方法 　　根据淇县城区具有的土地时空特点，运用GIS空间分析功能，采用多因素综合评价方法，对商业用地进行定级。多因素综合评价法是按照每个定级因素的影响力，赋予一定的分值和权重，经过累加获得每块土地上各种因素综合影响力的大小，通过扩散分析、叠加分析、聚类分析、统计分析的流程，依此确定土地级别。根据要进行淇县商服用地定级估价范围，定级因素因子，如图1。 　　2.1扩散分析 　　按10分隔，聚合扩散，要考虑阻隔区和通行点，将扩散分析拆分成以下几个步骤：首先是简单缓冲取生成；然后对简单缓冲判断，检查是否跨阻隔区，分不同情况处理；其次对同一要素生成的简单缓冲区进行联合，并对根据阻隔区的位置进行裁剪；最后将阻隔区内裁剪要素和阻隔区外扩散要素进行融合。 　　图1商业定因素因子示意图 　　2.2叠加分析 　　商业服务用地按照所给的权重，将因子叠加为因素，进而使因素叠加为总分值。 　　（1）首先要确定各影响因素的权重： 　　2.3聚?分析 　　根据要求，选择分位数方法将商业服务定级分值分为四类，通过GIS软件分级显示，输出结果如图3。 　　图3淇县县城区商服土地定级估价分级显示 　　2.4统计分析 　　按要求统计各级别面积，分析商业服务空间分布规律。 　　（1）按类别对要素进行融合，并求算相应面积；通过GIS软件融合字段后得出商服的空间分布规律，如图4。 　　中不难看出，商服土地分级结果受到商业繁荣程度、交通条件、基础设施和人口分布的综合影响。 　　商服繁华影响度以40%的权重值，对商服土地分级结果影响较大，结果图层显现出沿“缓冲-商服繁华影响度”的缓冲区的宏观分布特征；道路等交通条件对商服土地分级结果的沿路微观分布影响明显，使部分区域呈现出带状特征；基础设施的完善度使商服土地分级结果呈现出区域层面上的集聚；人口通过对商服土地分级结果区域的阻隔而对其产生影响。 　　而通过各级面积统计：商服一级（1.7km2，占714%）；商服二级（2.4km2，占10.08%）；商服三级（47km2，占19.75%）；商服四级（15km2，占6303%）。高级别商服土地（如一级1.7km2）面积相对较少，而且相对集中于城中心地区，主要分布在以太行路、同济大道、朝歌路、中山路所包围的面状的区域内，并且沿云梦大道、红旗路两侧成带状延伸，区域内具有较高的商服度，优越的交通条件；低级别商服土地（如四级15km2）相对面积较大，主要由两个比较大的面状区域组成，其主要分布在铁路以西及赵家渠以东以北的大片区域里，相对的交通条件差和商服度较低；而中间级别商服土地各因素和特点均介于高低级别之间，沿高级外围成环状分布并沿主要道路延伸，具有较高的综合利用价值。鉴于此，商服用地的级别越高，所占面积则越小，反之，面积则越小，这说明城镇商业用地的级别决定了其利用价值，也符合国内其他城镇地区的客观状况。 　　4对基准地价进行评估 　　基准地价是某一时点上，在城镇各土地级别或均质区域内，在平均容积率水平和一定开发程度下的同一用途的法定最高出