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普洛斯模式对发展黑龙江省物流地产启示摘要：物流地产是随着物流行业的快速发展而产生的，本文通过普洛斯物流地产经营模式的研究，结合黑龙江省“十二五”国民经济和社会发展规划，提出了发展黑龙江省的物流地产的启示。 Abstract： The logistics real estate is raised with the rapid development of the logistics industry. Through the study on the ProLogis logistics real estate business model， this article， combined with “Twelve-Five” national economic and social development plan of Heilongjiang province， proposes the inspiration on developing logistics real estate in Heilongjiang province. 关键词：普洛斯；物流；模式 Key words： ProLogis；logistics；model 中图分类号：F252 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）13-0015-02 ———————————— 基金项目：本文为黑龙江省教育厅2011年度科学技术研究（指导）项目计划，项目名称：黑龙江省物流地产运营模式研究，（项目编，项目负责人：许红。 作者简介：许红（1966-），女，辽宁沈阳人，工商管理硕士，哈尔滨职业技术学院教师，主要从事物流管理专业教学与研究工作。 1 普洛斯物流地产的运作模式 国外工业地产巨头普洛斯的经营模式，为客户提供物业管理服务，其收益来源于物流设施租金与管理费，不参与客户的日常物流业务经营，是在全球范围内投资建设优质高效的物流仓储设施出租给客户的。 “物流地产”属于工业地产范畴，是指根据客户的需求，投资建设高效优质的物流仓储设施，再将其出租给客户，在一定范围内为其选择合适的地点，包括制造商、零售商、物流公司等，并为其提供物业管理服务。 普洛斯模式主要通过策划、构建与设施管理来实现。“普洛斯运营系统”其客户可以分为物流业、制造业及零售业，可以提供强大物流配送服务网络涵盖仓储设施的整个流程。知名的跨国企业联邦快递、马士基、UPS、DHL、通用汽车、大众、惠而浦、柯达、施乐、沃尔玛、雀巢等，都租用了普洛斯遍布全球的多项仓储设施。 普洛斯在中国的物流配送网络布局，集中在长江三角洲、珠江三角洲、环渤海经济圈的一、二线城市设点布局。每个枢纽城市开发3至4个物流园区，形成一个物流配送网络。这些园区靠近机场、海港和高速公路，从而形成一个物流配送网络。普洛斯集中投资物流园，重点发展3种业务模式。海港物流园、临空物流园及加工基地。 普洛斯为客户提供的服务可以归纳为下列四种方式： ①提供咨询服务。 ②收购与回租。 ③按客户要求定制开发仓储设施。 ④物流园区与标准物流设施开发。 国五条、限购令、银根收紧，如今，开发商在住宅项目上的热潮有所退消，地产商将成为物流地产开发的主要力量。物流地产追求的是一种缓慢而稳定的利润回报，资金投入大，投资回报周期长，物流地产的最大优点在于稳定，即使是市场波动非常大的情况下，对租金收入影响也比较小，主要因为客户租赁期相对较长。 2 对发展黑龙江物流地产的启示 目前，物流地产发展呈现以下特点：快速发展，物流用地集中，对大规模物流用地需求旺盛，物流商们都在寻找更大的空间以重组他们已有的国内物流业务。 纵观普洛斯物流地产在中国的布局，先期定位长江三角洲，在上海桃浦成立合作公司，与苏州物流中心有限公司合资并正式签约，收购乐购配送设施及取得上海西北物流园设施独家开发权。之后从长三角转战珠三角，将深圳盐田港正式纳入普洛斯的势力范围，签定了（广州）保税物流园区和云埔物流园项目。同时，普洛斯北京空港物流园、天津泰达物流园也就绪。其在华投资已覆盖到华东、华南、华北和西南地区，东北地区成为尚未开垦的处女地。黑龙江省应借鉴普洛斯模式，发展物流地产。 2.1 发挥政府宏观调控作用，做好物流地产建设发展定位分析 政府应加强宏观规划和指导，制定有效的物流地产的扶持政策，合理布局重大物流基础设施建设项目，以利于物流地产的良性运转，在物流地产企业的投资、融资、税费减免、土地使用、技术服务等方面，出台鼓励措施，规范其发展。 根据《黑龙江省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，十二个五年规划期间，依托优势特色产业和产品以