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浅议地下车库及车位产权登记思索【摘 要】通过研究住宅小区地下车库的性质，将小区地下车库划分为三类。分别针对三类地下车库进行产权研究，通过追溯土地权利，研究地下车库国有土地使用权登记。研究表明利用人防改造的地下车库产权属于国家，投资人只有使用权和收益权，此类地下车库不能办理国有土地使用权登记；作为配套设施和开发商修建的用于盈利的地下车库，转让前产权属于投资人。通过进一步的论证指出计入公摊的地下车库，转让后归全体业主共有；未进行面积公摊的地下车库，转让后产权归权利人所有，可办理国有土地使用证。此研究对住宅小区地下车库的国有土地使用权的登记具有一定的借鉴意义。 【关键词】国有土地使用权登记；住宅小区地下车库；公摊；国有土地使用证 1、引言 我国现行房地产登记实行土地使用权登记和房屋所有权登记，产权经国家机关法定登记后，受到确认和保护。2000年，在国土资源部针对某省国土资源厅《地下建筑物土地的确权登记发证问题的请示》的复函中，明确指出：对于地下建筑物，需区别对待与地上建筑物为连为一体和离开地面一定深度单独开发两种情况，分别确权登记。该文件是迄今为止我国对地下空间使用权唯一的明确的规定。住宅小区的地下车库是建筑物区分所有权的客体，地下车库能否办理国有土地使用权证？学者、专家对此亦众说纷纭。 2、小区地下车库的产权研究 对住宅小区地下车库办理国有土地使用证，是出于保护购买者的权益，但由于地下车库缺乏立法依据，地下车库的产权存在不少争议，难以办理国有土地使用证。根据房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则，我国的《物权法》采纳土地使用权与建筑物所有权不可分离的原则。所以各种矛盾的核心，是住宅小区地下车库的产权归属问题。当前，对小区地下车库的产权归属，学者主要有三种见解：第一种见解，根据《物权法》灵活确定：主张应解释《物权法》原意，对于住宅小区内的地下车库的产权归属，由开发商和业主在转让前通过约定的方式确定；第二种见解，归业主共有（“业主共有说”）：住宅小区地下车库是区分所有建筑物的共用部分，其权属归属于全体业主共有，但对于所有权人能够证明其权属归自己单独所有，或者开发商能够证明自己享有地下车库产权的除外；其三，依照公摊确定权利人（“公摊确定说”），认为在开发商分摊销售商品房的情况下，地下车库已不能构成独立的所有权客体，此时，地下车库由小区所有业主共同所有并使用，如果地下车库未计入商品房的公摊面积，出售前产权属于开发商，销售后归个人所有。 依据我国“房随地走”的原则，地下车库的产权可根据国有土地使用权的归属进行判断，即只有计算容积率的建筑物才能取得相应土地使用权因此，进行国有土地使用权的登记，分摊土地使用面积，只有计算容积率的地下车库才可作为专有部分，而未计算容积率的地下车库只能由共有人共有。所以，大部分学者认为依据“公摊确定说”判断地下车库的权利归属更为合理。 3、小区地下车库的法律分类 笔者认为判断小区地下车库的产权首先应当区分小区地下车库的种类，再依据车库的性质结合土地使用权的归属区别对待。 小区地下车库主要有三种类型：利用人防工程改造的地下车库，作为住宅小区配套设施的地下车库和开发商利用公共配套设施的规划指标，修建的用于盈利的地下车库。 作为城市民用建筑建造的配套设施的地下车库 此类地下车库是房地产开发商根据《城市居住区规划设计规范》的规定，在规划建设住宅小区时，为满足小区内居民的生活所必须建设的配套设施。该类地下车库产权归属存在较大分歧，业主和开发商据理力争。 业主认为作为配套设施的地下车库应该无偿交业主使用，不能进行出售或出租。此观点主要的理论支撑点是：第一，作为配套设施的地下车库应该和电梯等其他配套设施一样，使用人只需出资配套设施运转时所需的费用；第二，从建筑物价格构成分析，房地产开发商已将建造小区所有的费用，包括配套设施建设费及土地出让金等计入小区的建筑物价格构成，并以预算价格按建筑面积的比例分摊到小区内每一单套住宅的售价中。房屋权利人所购买的住宅中的价格，已包含地下车库的土地出让金和建造费用。因此，作为小区公共配套设施的地下车库的产权应属小区全体业主共有。 开发商则主张，虽然根据政府相关部门的规定应修建地下车库作为小区的配套设施，但地下车库和房屋的关系不同于配电房和住宅、电梯和高层建筑的关系。地下车库并非小区住宅必须配备的公共设施，它与住宅不是从物与主物关系，而是主次关系，地下车库是相对独立于建筑物，与配电房等配套设施的产权不同，不能属于业主共有。因此开发商主张此类地下车库的产权隶属于自己，他们有权销售地下车库。 笔者认为，住宅小区内为业主增加住宅配套功能和提供生活便利的配套设施，其所有权状态依据其性质的不同可分为两种：一是行使