清水苑第三阶段派单分析总结.doc

清水苑第三阶段派单分析总结 清水苑项目位于郑东新区的东北部，由其地段位置我们确定了此次派发单页的轴心区域、一般区域和辅助区域，对于各大区域目前我们还在结合实践中得到的经验不断地进行分类和细化，以求通过结合不同区域自身的特点达到定位目标客户、选准最好时机、提高项目档次和企业知名度以及完成本季度销售目标的目的。 一、 基本情况介绍 1、 执行时间：2013年5月3日——2013年6月1日 2、 执行地点：北起杨金路，南到商都路，东由东四环，西至花园路，本次派发区域重点集中在永威五月花城区域（五月花城认筹期）、CBD商圈及附近绿化带和公园、宝龙城市广场区（绿地老街、联盟新城等小区，并重点结合此区域举行的各种活动和利用节假日进行派发）、经三路与金水路区域、紫金山公园（黄河勘察局、省接待办公室等政府行政机构）区域、107辅道沿线城中村和五州建材市场、经三路沿街（重点为写字楼） 二、 区域分类及派发情况分析 1、 专业商超、酒店会所及市场类： （1）宝龙城市广场 位置紧邻郑东CBD商圈，位于其北部，是一个大型高端的商业中心。由以前的营销效果我们了解到，此区域业主占绝大多数，分析原因为前几年郑东新区刚发展时就在这个区域买房置业，像绿城百合、绿地老街、联盟新城、温哥华山庄、中凯铂宫、阿卡迪亚和龙腾盛世（金水路黄河东路）等等，现在其房产增值很大，由于得过利，所以对清水苑未来的发展很认可，这是原因之一；另一原因就是此区域客户多为政府领导及其亲属、商业金领和企业高管，其消费能力本身就很高，像区域内的所以买房置业的能力很高。大部分为改善性及投资性客户，投其所好，以后此区域仍适合多次派发。 （2）丹尼斯七天地 丹尼斯七天地镶嵌在CBD商务内环之中，是郑东新区乃至整个郑州市最大、最高端的集购物消费、娱乐休闲、美容健身于一体的大型综合商场，由于其定位于为郑州市最高端的人群提供生活服务，又位于CBD商圈，这就决定了该区域在本次派单当中的核心位置。本次派发规避了上次只在上班时间派发的弊端，选择周末（周六）傍晚下班时间，利用消费人流进行了定点派发，此后派单，此区域依然适合多次派发。 （3）五州建材市场五洲精辟陶瓷城 五州建材市场因其是靠近107辅道最大的一个建材市场，位于经北六路与经开第八大街交会处，市场内部商主自称年薪百万，也确实有一定的购买实力，但比东建材市场稍逊，我们把它列为了重点派发区域，以后仍适合派发；五洲精辟陶瓷城由于上次王珩经理派发过，所以本次安排了少量人进行了派发。 （4）永和铂爵酒店仲记酒楼海容大酒店格瑞夫精品酒店 两个酒店位于新省政府附近，5月28日省政府有重要会议举行，全省各地市政府机关人员来此参加会议，中午进餐时间人流量较大，我们借此人流在其附近进行了定点式的派发。 （5）国贸360大商沃尔玛丹尼斯 这些商场占据郑州市最繁华的地段，引领着郑州市高消费的主流人群，利用节假日对商场内商铺及商场门口的人流量车流量进行派发，相比于其他区域将起到事半功倍的效果，目前，万科美景、新田置业均在商场内部设置专门的营销部门长期进行会员招募及项目讲解工作。 （6）曼哈顿商业广场 曼哈顿商业广场位于金水路与未来路的交会处，是郑州市著名的商业休闲购物广场，此区域房价均在2万上下，人群消费档次较高，车流量较大，商场内部店主经济实力较高，本次重点对他们进行了派发，以后此区域仍适合多频次派发。 （7）万花楼国际会所圣鹿缘养生会所阿炳缘首国际养生会所 会所的派发类似于酒店，多在傍晚下班时间，本次派发的会所多在CBD商圈附近，会所档次较高，吸引的都是高档次的消费人群。 2、 居住社区、小区类 分析： 本次派发的重点小区类多为交房5年以上的老小区，考虑到其固有经济实力和得到过城市化进程中房价上涨的红利，买房置业的可能性要比一般新建小区的业主的可能性要大得多，因此本次进行了重点派发。现将本次派发到的小区归结如下： （1）宝龙区域：绿城百合、绿地老街、联盟新城、温哥华山庄、中凯铂宫等； （2）CBD南部附近：中义阿卡迪亚、中凯华府、五星花苑、聚龙城、金色年华、永威翡翠城、东十里铺社区、崔庄社区、建业城市花园、天佑小区、燕庄新区、绿城水岸名郡、大观国际居住区、广汇PAMA、未来花园、聂庄公寓等 （3）金水路黄河东路：金领时代、金泰小区、阿卡迪亚、永威东棠、豫法东苑、龙腾盛世、鑫苑中央花园、怡景嘉园等； （4）金水路（靠近项目段）沿线：莲花佳园、发展东郡、名门城市广场、金玉缘公寓、吉祥花园、燕庄聚馨花园、省检察厅家属院、老民航家属院、金水湾小区、东明滨河苑、中州都会广场、老民政厅家属院、东里路三号院、省直住宅小区、绿.城.翠苑等； （5）中州大道（靠近项目段）沿线：金水花园、天伦星钻、未来花园、老民政厅家属院、鑫苑中央花园、古德佳苑、和谐小区、祥和花园、非常国际、民航新村等； （