口四大房地产板块SWOT分析.docxVIP

海口四大房地产板块SWOT分析　　海口目前比较火爆的房地产板块分别是南渡江、海甸岛、海口湾及西海岸。以下将对四大板块作一个简单的SWOT分析。　　(一)南渡江房地产版块SWOT分析　　1.南渡江概述　　南渡江简介： 南渡江一称南渡河，古称黎母水。海南岛最大河流，发源于海南白沙黎族自治县，经澄迈、屯昌、定安等市县至海口市入琼州海峡。河流入澄迈之前，穿行在山丘之中，比降大，河岸陡，河谷狭窄，多为石底河床，水力充足。从澄迈金江镇后，南渡江主要在玄岩台地和浅海沉积台地中流过，地势开阔，河床坡度较缓，河谷较宽。潭口以下进入三角洲，河道有数支分汊。南渡江水源丰富，流量大。流域气候有明显的干湿两季，又多暴雨，故河流流量和水位常出现暴涨暴落，每当暴雨后，山洪暴发，河水猛涨，立即可达最大洪峰。一年中河流水位出现两次高峰，夏秋台风暴雨之时，潮水倒灌。　　2.南渡江发展房地产SWOT分析　　(1)南渡江发展房地产优势(strength)分析　　①沿江地产的优势：江景房具有特有的优势。由于海风里带有丰富的盐分，海景房房屋经常受海风的侵袭，外墙容易被腐蚀，房间比较潮湿，家具、衣物、地板等经常发霉，对人身体非常不好。因此居住在江边，将是另一种最佳的选择，根据政府规划要求，滨江地带的土地将作为高档住宅用地，人们在享受丰富江景的，感受气候宜人的热带风光的同时，不会遇到居住在海边的种种麻烦。南渡江滨江板块将是海口最具居住价值的版块。海甸岛、西海岸、海口湾这些“滨海地产”，拥有丰富的稀缺的海景资源，政府多年的宣传和支持，房地产商的大力发展，加上人们对海景资源的向往，让这些区域房地产发展比较成熟，房价一路走高，使大部分人无力购买这些区域的房屋，而“滨江地产”发展刚起步，房价还在低位运行，地价来说相对于市中心及随着海口城市的发展，南渡江两岸的开发建设，“滨江地产”价值将会一路走开，如今的“滨江地产”将是海口最具升值潜力的地产。　　②心理优势：倚江而居自古就是中国人的一种传统居住习惯，因此滨江板块将具有的得天独厚的心理优势。　　③城市支撑优势：经过建省办经济特区20年的发展，海口集聚了巨大的发展能量，具备了实施“滨江新城”的天时、地利、人和条件。在“十一五”规划中，海口市委、市政府明确提出，把海口发展成为集观光游览、度假休闲、疗养健身、商务会展、文化娱乐为一体的多功能、综合型热带滨海旅游城市，建设“阳光海口，娱乐之都，品位之城”。　　(2)南渡江房地产发展劣势(weakness)分析　　区域通达性和昭示形象性较差，生活配套依托府城老城区，基础配套相对较差，周边范围内可预期的住宅开发量少，区域内有戒毒所和监狱；滨江西路临街面较短，昭示性不强、周边相邻村落和农田，此地目前居民素质较差，具有品质的楼盘很少；偏离城市中心，客户认知程度低，无海景。　　(3)南渡江房地产发展机遇(opportunity)分析：　　①南渡江航道的建设对南渡江沿岸地产板块起到极大的促进作用。《海南省内河航运发展规划(2010-2030年)》根据各航道对腹地旅游和土地开发的需求，以及各航道的自然条件、开发价值，将海南省航道分为地区性重要航道和一般航道两个层次，并制定了详细的规划实施方案，根据该方案，近期(2020)年全省内河等级航道通航里程183.4公里，占规划通航里程的72.0%。 据了解，地区性重要航道是海南省内河航运基础设施建设的重点，自然条件较好，其流域为重要城镇，内河旅游客运需求量大的主要河流，具有较大开发价值，开发后相对较短时期内即能产生效益，为近期重点发展的航道。规划的内河地区性重要航道4条，南渡江就是其中一条重要一条。 这条航道的规划以满足南渡江沿岸远期旅游和当地居民的便民运输需求，以客运为主的航道。其中地区重要内河港口位于旅游客运需求较大的通航河流上，依托中心城市(镇)进行重点基础设施建设，使其成为地区性游客运输中心，在促进地区经济发展中发挥重要的作用。规划地区重要港口有海口内河港、《规划》还制定了详细的实施方案，其中近期(到2020年)建设的重点是具有很大运量需求，即具有较大开发效益，对地区经济的发展带动大的航运基础建设项目。内河航道建设的重点是南渡江、文昌河、万泉河和三亚河航道(清除碍航物、拆除或改建碍航桥梁)，到2020年达规划等级航道要求，实现航道畅通。全省内河等级航道通航里程183.4公里，占规划通航里程的72.0%；其中，高等级航道里程达到56公里。使这些航道的港口具有满足以客运为重点的港口运输能力，在满足基本运输功能的同时，建成绿色、生态景观港口，使港口具有很强的生态性、景观性，适应市场发展要求。对于南渡江，2010年前海口规划完成河道的疏通和整治以及堤岸的修建；2020年前在琼州大桥下修建一座司马坡橡胶坝，将南渡江的水蓄起来，逐渐将南渡江建为景观、娱乐河道，同时兼顾景