《重庆万州汇福佳苑高尚社区项目整合营销方案》140页销售策略.pptVIP

汇福佳苑 整合营销策划方案;2;目 录;第一部分策略构建的市场依据;｛万州经济发展现状｝;｛万州经济发展现状｝; 市场物价总体平稳。全年城镇居民消费价格指数为103.9%。工业品出厂价格上涨3.8%，原材料、燃料、动力购进价格上涨10.9%。;2010年末金融机构存贷款余额 ;;以上的数据显示，万州人民能理性的看待房地产，具有一定的购买力;数据来源：重庆万州区政府网; 2010年，我区在“五个重庆”建设的强力推动以及“一桥五路”、“四大工程”、“六大公建”的有序推进下，全社会固定资产投资呈现快速增长势头。全年完成全社会固定资产投资342亿元，比上年增长25.6%。其中，建设与改造投资307.47亿元，增长27.6%，房地产开发投资29.56亿元，增长10.5%。 ; 全年完成房地产开发投资29.6亿元，比上年增长10.5%；房屋施工面积542.8万平方米，增长17.1%；竣工面积84.7万平方米，增长0.6%；销售面积174.9万平方米，增长3.9%。全年商品房销售额58.33亿元，增长51.0%。商品房空置面积27.2万平方米，增长16.2%。; 小城镇建设步伐加快。完成小城镇建设投资3.6亿元，新增建成区面积0.86平方公里，新增人口0.9万人，完成农民新村建设投资3.58亿元，规划农民新村388个，开工建设133个，建成3996户，改造农村危旧房14196户。土地集约化经营取得新突破。新增土地流转面积4.3万亩，累计面积达到30.8万亩，占承包面积的35.8%，提高16.2个百分点。新增土地集约化经营面积4.1万亩，累计面积达到25.6万亩，集约率达到29.7%，提高19个百分点。;目前市场现状;发改委：十二五将实现保障房覆盖率达20% 政府出台让房地回归理性的政策 住建部:4月6日起个人住房公积金存贷款利率上调 调存贷款基准利率0.25个百分点 商品房销售须明码标价 央行年内第三次加息;名盘透视; 成功路线透视：由于政府政策的影响，如明码标价。再如恒大为例，明码标价12000，均价8700，12000-8700=3300，营销团队就通过变向性的降价方式销售，而且操作空间3300.恒大地产上半年的成交量排名前10名。;名盘现象启示;总 结;第二部分项目SWOT及竞争分析;项目 SWOT 分析;优势;劣势;机会;万州区城市楼盘分析;万州区城市楼盘常规比较;城市楼盘; 祥瑞天湖美郡打造出一个全新概念的精英部落，小区内运动元素非常齐全。可知针对的客户群体是23-33周岁的青年一族，具体细分一部是新婚，一部份是事业小成，一部份是富二代。 鸿鸥御江山打造主题是孩子赢在教育的起跑线上，周边的学校，医疗配套，生活休闲配套齐全。附近不尽学校多，而且广场公园也多。可分析出该小区适合长期居住特点。由此可以分析出该盘的客户群体：有孩子，有老人的家庭，年龄段主要是30-40周岁，事业有成的人群。; 新京岸上蓝山所打造产主题是顶级生态园林景观社区，以长江自然景观为视野中心，倾力打造精，细，美的居住环境。楼盘建筑分布由东至西布置4+1F退台式花园洋房，6+1F多层花园洋房和11+1F，17+1F高档景观电梯房组成，从户型上分析主打建面150平方米的3房+2厅+2位+1厨+1阳台，如此美景+低容积率小区+舒适的产品吸引的人群是万州区上层一族，或是第二次置房人群，部份投资人群（目前的单价低有升值的空间）。;香怡江山打造的主题是打造具有层次感鲜明高层品质社区，楼盘周边的教育，医疗，生活机能等相关的配套齐全，可以说也是一个很大的卖点，从他的主题可以分析得出该盘打造的趋势是中等偏上的楼盘品质。对客户群体有所提升，大部份应该是公务员，事业单位人群，具有一定喜欢购物能力的家庭。 火车战贸易城一部份是商业一部份是住宅，操作形式应该是商业带动住宅的销售。打造火车站周边的商业中心，提高楼盘的品质，加上地理优势交通便捷的特点。从历史价格上分析从08年4月8日单价2000元-10年10月19日单价4000元，操作该已有3年的时间，时间较长。针对的客户人群：周边居民，投资两部份人群为主。;小结;对比;对比;对比;对比;卖点提炼 ;｛ 卖点提炼 ｝; 城镇发展中心，有升值潜力。 ; 提供金牌物业管理 ;第三部分目标消费群的形态和心态;通过以上对这个项目的分析，结合我们在万州区白羊镇开展的市场调查，我们关于消费者的形态和心态得出以下结论;第一类消费群体 久居白羊镇的居民，长期住在白羊镇，习惯这里的交通、生活设施和人文环境，主要受经济原因影响，一直没有离开当地，但是又对现在的居住环境感到不满意，为了改善居住环境首次置业的消费者。 第二类消费群体 白羊镇及周边乡镇