耒阳世纪新城地产锦绣山湖专项市场研究报告.docVIP

耒阳世纪新城地产御江城专项市场研究报告 耒阳锦绣山湖项目专项市场研究报告 耒阳世纪新城地产锦绣山湖 专项市场研究报告 凌峻地产（中国）有限公司 广州凌峻房地产咨询有限公司 2010年4月 目 录 3前 言 4第一部分：调查背景 7第二部分：宏观环境 8一、耒阳市概况 10二、耒阳宏观经济发展状况 12三、耒阳市城市整体规划 15第三部分 区域房地产市场分析 16一、区域房地产开发现状分析 17二、房地产板块发展对比分析 23三、城区房地产发展趋势分析 25四、近期国家宏观调控政策分析 29第四部分：典型项目分析 30一、项目个案点评 30项目一：金桥·国际公馆 33项目二：金桥·普罗旺斯 36项目三：五环星城 39项目四：闽港新城一期——紫荆府 42项目五：金城·华府豪庭 46项目六：金鹏国际 50二、其他项目介绍 53第五部分：购房群体分析 54一、消费者调研总体情况 54二、客户的基本购成 54三、客户消费心理分析 58市场调查结论 前 言 首先，感谢耒阳世纪新城地产委托由我司负责锦绣山湖项目的策划工作！ 从规模上，本项目是耒阳最大的项目；从地理位置、规模及对山地资源的独占角度而言，本项目绝对是对整个耒阳市综合影响力最大的楼盘。 因此，对于本项目，我们必须从城市发展的高度来考虑项目的策划工作，并以此为项目前期市场调查研究的指导。 本项目总建筑面积庞大，用地性质复杂，涉及到住宅与商业等多种物业类型，为掌握目前耒阳房地产市场的最新变化与动态，同时为即将上市的首期产品在开盘前的蓄客、定价及营销策略上提供科学准确的市场依据，我司长沙分公司同事在与开发商沟通、了解开发商的调查要求后，于2010年3月对耒阳城市整体概况、城市经济发展、城市居民生活、住宅房地产发展等进行了一次有针对性的专项市场调查。 调查结束后，项目的调查组与策划组对相关调查数据和资料进行了搜集整理，并开展了多次深度讨论与专业分析，最终形成本报告。 在此，再次感谢耒阳世纪新城地产在我司此次市场调研工作中给予的帮助与支持！ 第一部分：调查背景 我司就本次调查做了精心组织，从前期准备到后期报告撰写均按照标准流程进行。在贵司的积极配合下，调查工作在较短时间内得以按照计划顺利实施。 一、调查前期准备 1、市场预调 我司长沙分公司同事对区域市场基本情况做了简单摸底调查，并与开发商沟通、了解开发商的调查要求。 2、调查队伍组建 本次市调工作由长沙分公司驻耒阳项目组负责整个执行过程，由耒阳项目组组成的2人调查小组具体执行市调工作。 3、调查的程序设计 正式调查前，拟订了调查的区域、内容、日程安排等详尽的计划，并就计划与开发商进行了沟通，双方良好的沟通保证了调查实施中各项工作的顺利展开。 二、调查实施 1、二手数据收集 通过上网、公司资料库查询等方式收集了大量的市场基本资料： 耒阳市概况：耒阳区位交通、历史文化、发展状况等 宏观经济情况：包括耒阳经济发展指标、居民收入与消费指标等 耒阳房地产市场情况：房地产投资、开工、竣工、销售、价格等资料 其它相关资料 2、房地产项目实地调查 调查小组实地调查了目前耒阳在售的大部分主要住宅项目。包括：金桥·国际公馆、金桥·普罗旺斯、闽港新城一期紫荆府、五环星城、金城·华府豪庭、金鹏国际、国贸新城、戏苑、荷塘月色等楼盘。 三、调查数据分析及报告撰写 调查小组成员对所收集数据进行整理、核对以及补充电话访问，作出统计分析，并经过与公司领导的多次会议讨论，最终形成项目的市场调查结论。 四、调查结果的可信度分析 1、二手资料通过耒阳市统计局等相关职能部门的官方网站提供，准确率90%； 2、楼盘基础数据深访，是由公司调查人员对相关楼盘进行了实地访问，并在官方网站上对数据进行了核实，准确率85%以上； 3、以上调查数据在调研小组回驻地后通过对比分析以及适当的电话回访等方式，对所得数据进行了再次验证、调整，本报告所使用数据准确率应可达90%以上。 第二部分：宏观环境 一、耒阳市概况 （一）城市综述 耒阳城市建成区面积321/a.3平方公里，城区人口36余万人，初具中等城市规模，已成为全省规模最大的县级城市。城区道路40余条、总长130余公里，基本形成了“两纵两横、一环”的城市路网格局。城区拥有四星级新都康年大酒店、三湘明珠大酒店和三星级新华大酒店、蔡伦国际大酒店等星级酒店5个，有城北路家具一条街、五一东路家电一条街，南正仿古服饰一条街等10余条特色街，有蓝天机动车配件城、体育运动中心建材大市场、神农五金建材市场等10多个专业市场，有肯德基、美国阿迪达斯、耐克等国内外品牌店100多家，有佳福乐、旺客隆、供大、步步高等大中型超市、海琼百货等