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房地产企业所得税讲稿 各位朋友大家好： 受公司车总委托，今天我带领大家共同学习房地产企业所得税有关的政策.制度.规定。现在我们重点学习国税发[2009]31号：房地产开发经营业务企业所得税处理办法。 为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，对房地产行业的所得税制度体系进行了充分完善。 下面我试结合房地产行业企业所得税有关政策做一简要解读。 　一、整体框架 熟悉房地产行业税收政策的同仁看过国税发[2009]31号文后应该不难发现，国税发[2009]31号文是在《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号，注：2008年前，该文仅适用于内资房地产开发企业）的基础上进行重编修订、补充后而制定的。国税发[2009]31号文充分吸收、借鉴了国税发[2006]31号文的主要内容，并有机结合了国税发[2001]142号文的重要内容，并根据目前房地产开发行业特殊业务情况，对需要规范的部分内容予以了增删、合并调整。这样房地产企业所得税总体框架更加清晰明了? ? 该办法全篇按照一般的法律体例，设总则、附则等六章，并分为三十九条，每一章的内容明确，每一条的表述清晰。而原来的“老31”号文以及“142号文”均没有章节结构，只有条款之分。现将该办法的基本框架简述如下：? ? 第一 章??总则??共4条?? ? 本章主要规范了制定该办法的依据、适用范围、开发产品完工条件以及核定征收的管理。? ? 第二 章? ? 收入的税务处理??共6条?? ? 本章主要对收入确认原则、视同销售以及计税毛利率等进行规范。? ? 第三 章? ?成本费用扣除的税务处理??共14条?? ? 本章主要对期间费用、计税成本等的税前扣除进行规范，同时明确了维修基金、配套设施、按揭保证金、境外销售佣金、利息支出等的税务处理。?? ? 第四 章??计税成本的核算??共11条 73? ? 本章主要对计税成本的核算进行规范，首次提出计税成本对象的确认原则、核算程序以及成本分配方法，特别是对计税成本的6个成本项目内容的重新界定、预提费用的处理意义重大。? ? 第五 章? ?特定事项的税务处理? ?共2条?本章主要对投资方投入资金同开发商合作建房的处理进行规范? ? 第六 章? ?附则? ??? ?本章明确了该办法执行时间，并明确了以前的衔接办法。 下面就31号文结合相关政策制度规定进行综合，分三部分与大家分享 第一部分：房地产企业收入的税务处理 一、未完工开发产品取得的收入 国税发【2009】31号第六条??企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。 第九条??企业销售①未完工开发产品取得的收入，应先按②预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额， ④计入当期应纳税所得额。 第十二条???③企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。 ?? 会计准则的规定 销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认： (1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方； (2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制； (3)收入的金额能够可靠地计量； (4)相关的经济利益很可能流入企业；(超过50%) (5)相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。 ?????比较会计与税法关于收入确认条件，会计确认收入时要考虑企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方,而国税发31只强调签订合同，不强调商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方。所以企业的预售房收入会计记入预收帐款，不确认收入，而按税法将会计上的“预收账款”提前确认为收入。也就是说，从企业所得税的角度，不再存在“预收帐款”的概念，只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项，不管产品是否完工，全部确认为收入。在这里有必要提醒大家，在做企业所得税汇算清缴时，要按税法的规定把“预收账款”提前确认为收入。 预收账款属于税法口径的收入需要注意以下几个问题： 1、不是一次性确认全部收入，还要看确认收入的方式，例如，银行按揭方式 就可以分两次确认收入。 2、 预收账款属于税法的收入，有收入必然要有成本配比，税法只有收入，没有成本配比如何申报纳税???