城中村物业管理之我见.doc

城中村物业管理之我见 张世连 江国忠/文 八年前，伴随着深圳市宝安、龙岗两区城市建设和城市化进程的推进，27万农民完成了身份转换，两区整体转入城市化，镇改为街道，行政村转变为社区居民委员会。原村民委员会管辖的综合社区，物业分散，总体规模大，形成了在城市地域范围内，具有居住小区外型可是又相当于村落生活形态的特殊群落，人们称之为城中村。 三年三个阶段的 一、原城中村的状况分析 （一）基础设施不完善、环境卫生状况差 由于历史的原因，所有的城中村不在城市规划范围之内，街巷布局杂乱无章，缺乏规划设计，市政配套建设严重滞后，水电设施、排水管网、消防设施等的布局杂乱横陈。再加上城中村配置的消防栓数量少而街巷道路狭窄，消防车辆根本无法驶入。一旦遇到火灾时，后果不堪设想。由于城中村整体规划不良，后续管理不到位，路面、排污井道等部分公共设施损坏现象严重，路面污水横流、垃圾成堆，占道经营、车辆随意摆放等现象随处可见，与现代城市形象格格不入。 （二）存在严重的社会治安问题 城中村在由乡村整体转入城市时，不少村民的楼房属于抢建、私搭乱建，房屋质量堪忧外，还造成城中村联通外界的街巷数量众多，有的能通过车辆，有的则只能让路人通行。由于城中村路口多，居住人员庞杂，外来流动人口所占比例大，人员素质、职业、文化程度差距极大，虽大多数城中村在前期投入资金时安装了闭路监控系统和道闸、围栏等封闭措施，但物业公司由于资金问题无法对所有人员出入口都安排保安员进行24小时值守，实际上城中村仍属于半封闭状态，社会治安问题仍然较为突出，入室盗窃，打架、斗殴等现象时有发生。直接影响到社区居民的生活秩序和财产的安全。 出现城中村这种状况的根源，是由于缺乏统一的规划和严格的管理造成的。随着城市化进程的推进和社会经济的发展，土地增值，外来人口急增，而政府对城中村的发生、发展后果估计不足，没有一整套行之有效的长效管理机制，有些物业管理企业拿完政府的前期经费补贴就走人的情况时有发生，城中村的问题依然没有得到解决。城中村不论是从基础设施建设，还是治安、消防、环境卫生等方面都与实施物业管理的规范住宅小区存在着较大的差距。 二、城中村物业管理工作的实践 笔者曾参与2005年某物业公司于2005年正式接管了龙胜村的管理工作研讨。整个龙胜村从A、B、C、D四个区域，到村市场和村公园的接管，经历了初步摸底到全面实施管理的全过程。龙胜村总建筑面积16.5万平方米，房屋240栋，居住人口约15000人，其中外来流动人口占了90%。通过实施全面物业管理，与原接管前相比有效地维护了小区社会治安秩序，改善了小区卫生环境，小区发案率大幅下降，房屋的出租率和租金增长率也有较大幅度的提升。笔者认为龙胜村作为一个典型的城中村小区，能够通过实施物业管理使小区的安全、卫生等生活环境取得了较大改善，与当年政府的前期经费支持，和物业管理人的努力有关。 而大浪街道的凯滨新村，总建筑面积11万多平方米，房屋167栋，居住人口约10000人，基本都是外来人口。该村由于没有政府前期经费的投入，仅靠每平方米0.2元的管理费收入，凯之滨物业公司只能靠夜市摊位费等其他收入进行补贴，才勉强维持该村的物业管理，管理效果可见一般。 三、城中村实施物业管理过程中出现的问题和解决问题的建议 （一）缺乏维修基金筹集机制 物业管理企业在进驻时，由于缺乏先期整治资金，致使社区设施老化、破旧，消防配套设施不完善等问题得不到根本的解决，程度不同地存在着管理隐患；随着时间的推移，公共设施设备日后的维修、改造也需要资金保障。通过企业为社区整治补充投入大笔资金是不现实的，笔者认为建立以城中村为对象的专项维修基金制度是切实可行的办法，这就要求政府制定出城中村专项维修基金的筹集办法及实施细则，以切实保证城中村设施设备的改造及维修费用的落实。 （二）物业管理用房的缺乏 城中村没有物业管理用房，管理用房及员工住房皆由物业管理企业自行租赁解决，不仅给日常管理带来许多不便，而且加大了物管企业的成本支出。笔者认为从建设和谐社会的角度出发，由政府出面解决物业管理用房应是切实可行的办法，比如由政府出面在社区适当的空地加建临时建筑作为物业管理用房就是一个解决的方法。 （三）收费标准偏低，“收费难”的问题突出 在城中村实施物业管理工作中，普遍存在收费标准偏低的问题，导致物业公司艰难地维持经营管理工作。“收费难”问题原因比较复杂，首要原因是不少社区居民缺乏物业管理消费意识，缴费积极性很低，存在既想有物业管理又不愿交费的思想。有些住户存在“搭便车”的思想，认为我不交费用总有人会交，找出种种借口迟交或不交费；在物价成本和人工成本不断上涨的今天，管理费要上涨却非常的困难，使不少物业公司难以为继；其次，法规上没有强制推行物业管理的规定，政策上缺乏