城中村集体性质土地取得及处置探讨.doc

城中村集体性质土地取得及处置探讨 “城中村”的改造，有诸多的法律限制和实际的操作问题。 投资者直接取得集体土地不能做房地产商品开发。《广东省集体建设用地使用权流转管理办法第五条通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地不得用于商品房地产开发建设和住宅建设。广州市国有土地使用权转让规则（试行）第四条国有企业、集体企业和公有经济成分占主导地位的公司、企业的国有土地使用权转让（含以国有土地使用权为条件进行的合营合作建房）须以公开方式进行。《担保法》第37条第2款规定，耕地、宅基地、自留地等集体所有的土地使用权不得抵押，但《担保法》第34条第五项和第36条第3款规定的两种情形除外。第34条第五项规定，抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的地使用权可以抵押；第36条第3款规定：“乡（镇）村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”由此可见，集体房地产依法抵押有两种情形：一是乡（镇）村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权连同厂房等建筑物的同时抵押；二是依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权的抵押。乡（镇）村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权关于“城中村”改制中集体土地及其房屋权属的处置问题（一）关于农村集体土地的处置。实施改制的“城中村”，在农民成建制转为城市居民后，村行政管辖范围内的剩余集体土地，按《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二章第二条第（五）款的规定，一次性转为国有土地，其合法土地使用权人和用地功能性质不改变，原农用地承包继续享有国有农用地的承包经营权，对转制后的土地使用权人核发国有土地使用证。转制后的原村建设用地按历史用地办理建设用地手续和土地登记手续。如该土地房产进入市场或改变用途，发生扩、加、改建，则按规定补交国有土地使用权出让金及有关税费。因城市建设需要收回转制土地的使用权，则按有关规定办理相应手续后给予合理补偿。中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记广州市国有土地使用权转让规则（试行）　第四条 国有土地使用权公开转让与协议转让分别适用的范围： （一）下列国有土地使用权转让须以公开方式进行： 1 、国有企业、集体企业和公有经济成分占主导地位的公司、企业的国有土地使用权转让（含以国有土地使用权为条件进行的合营合作建房）。 2 、以划拨方式取得的国有土地使用权转让。须依法经过批准，签订国有土地使用权出让合同，补交国有土地使用权出让金。 3 、为实现抵押权而进行的国有土地使用权转让。 4 、判决、裁定需要拍卖的国有土地使用权转让。 （二）不属于上述须以公开方式转让范围的，可以以协议方式进行转让。 以公开方式和协议方式转让国有土地使用权均须到交易中心办理交易登记手续。 关于“城中村”改制中集体土地及其房屋权属的处置问题（一）关于农村集体土地的处置。实施改制的“城中村”，在农民成建制转为城市居民后，村行政管辖范围内的剩余集体土地，按《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二章第二条第（五）款的规定，一次性转为国有土地，其合法土地使用权人和用地功能性质不改变，原农用地承包继续享有国有农用地的承包经营权，对转制后的土地使用权人核发国有土地使用证。转制后的原村建设用地按历史用地办理建设用地手续和土地登记手续。如该土地房产进入市场或改变用途，发生扩、加、改建，则按规定补交国有土地使用权出让金及有关税费。因城市建设需要收回转制土地的使用权，则按有关规定办理相应手续后给予合理补偿。关于贯彻《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》的通知建规[2004]185号　四、加强对划拨土地上开发活动和集体建设用地流转的管理　　（十五）规范原有划拨土地的房地产开发活动。经依法批准利用原有划拨土地从事房地产开发的，应按市场价补缴土地出让金，依法取得房地产开发资质，并纳入房地产开发管理。独立工矿区、困难企业可以利用自用划拨土地，在符合城市规划、土地利用总体规划的前提下，组织住房困难职工进行集资合作建房，并纳入经济适用住房建设管理，执行经济适用住房建设管理的有关规定，不得以与其他单位联合建设等形式变相进行房地产开发。