上海佘山3号别墅项目推广提案182蓝色创意.ppt

价值创新报告 蓝创中国（上海） 事实上，作为一种技术商品，iPod其实在很多方面都不占优势。 1、贵，买一台的钱足可以买下两台15G戴尔新款DJ MP3; 2、电池容量小，只能连续播放8到12小时，而索尼新出的Network Walkman NW-HD1却能达到20到30小时； 3、不兼容——你只能在它上面播放DRM标准的文件，虽然在网上音乐商店iTunes你能够买到这样格式的音乐，但买了以后却又只能在iPod上播放。 卖景观 卖产品 卖价格 市场上其它表现 2引导一种潮流 ，洞察之后看趋势 特别强调 作为产品销售，产品本身的品质是一切成功的基础，也是任何消费者购买的初始原因，我们所做的新价值正是基于此点而言，同时新价值将给予物质层面上的投入以更清晰的方向 价值创新方案 ，结论 3 新高度 项目独特的 价值轨迹 抛掷 项目在原有别墅基础上的创新 加油 公共空间的加大投入 社区交流性文化建设 人文性配套设施 新贵阶层的真正舒适生活的精神归属家园 减重 容积率 昂贵的材料 居住面积 纯粹的身份争宠 本项目——新贵的精神乐园 超越竞争的品牌战略模式 成就——小独立别墅的领军理念和新贵的精神乐园 ＋ 卓越的产品力　优厚的社会自然资源　强大的社区人文精神 ＋ 营销战术 ，战术执行方案 4 营销战术1 4 产品层面改进: A、加强公共空间建设，着重营造参与性景观，比如在社区内开辟“幼儿林”或者“爱心绿色走廊”等。除了由物管人员监管外，更要业主自己参与 B、对会所的功能设置除了必要的功能外，增设开辟类似（电子）图书馆，私人办公租用空间，文化交流（展览）空间等设置。定期邀请社会名家讲座、展览。 营销战术2 4 现场建议: 1、加强示范区管理。示范区尽快完工。面积可以小一些，但与施工管理形成良好协调 营销战术2 4 现场建议: 2、实行学识型销售。 A、强调销售人员的素质筛选，希望销售人员不是以推销形式出现，而是以交谈形式出现 B、与前述相较可把销售现场设置成一个室内艺术设计展览间，放置名师设计作品，介绍项目先从设计开始。 C、可将一些用于装修的朴质材料经过装置艺术处理放在现场，给客户品质信任感和品位感 营销战术2 4 营销战术3 4 价格及推盘建议: 1、同意单价上高于周边地区即15500元/平米 2、推盘供应量每次不大，积累好客户再推出，形成市场追捧的风潮，建议每次推盘量维持在30套左右，筹备周期为两个月左右，同时给市场始终的新鲜感 3、加大推广的力度，在社区活动，公关活动和形象推广上形成有力的势能 营销战术4 4 广告推广策略 极具差异化的现代视觉及观念广告 4 产品定位 佘山脚下的一群独立院落 优越的自然属性 共有的、独特的 产品属性、生活的 3 价值主张及口号 尊重、共享、参与——不以纯物质论英雄 4 产品定位 在此价值轨迹下的营销战术——绝对差异性： 案名： 市场现有案名列举 欧泊圣堡 、嘉苑别墅 、枫涧美墅 、南都提香别墅（南都韵园） 、上海公馆(御泓苑) 、泰晤士小镇 、煌烘雅墅(皇宫半岛别墅) 、天安别墅 、九九别墅 、云间水庄 、好世麒麟园 、圣塔路斯、爱里舍 、四季草堂 、上海诗林 、康桥水乡 、九间堂…… 基本上以“墅”、“乡”、“岸”、“庄”、“园”、“苑”、“堂”……为名，并且前面的缀词都不够平实 4 产品定位 我们的案名（平实、清新的原则）： 1、山的院子 4 产品定位 我们的案名（平实、清新的原则）： 2、佘山先生 燕南园 云间水庄 天安别墅 原野花园 2 B竞争环境洞察 小结 从以上收集可以看出，上海别墅房地产广告无论区域和产品根据其诉求点的不同， 大致可以分为以下几种： （1）豪华尊贵主打型别墅 （2）异国风情主打型别墅 （3）艺术品味型别墅 （4）环境景观主打型别墅 （5）产品主打型别墅 （6）价格主打型别墅 2 B竞争环境洞察 洞察 在整个别墅市场上竞争方式还显得比较初级，大家都在物理层面和一些虚无的心理层面进行诉求 在整个市场上尽管偶有“艺术、设计”等类似人文气息的说辞出现但基本都流于表面，没有鲜明的人文价值主张 2 B竞争环境洞察 洞察 别墅市场尽管如我们所知已经出现不同的产品类型，但是基本的的市场策略仍然在混为一谈，并没有得到体现其差异点，无论是视觉上还是表达上还是以所谓的“尊贵”为主流。换而言之，小独立别墅的真正价值并没有被清晰化。 佘山作为上海最珍贵的资源，在其它楼盘的运作中过多地被表现为 “纯尊荣身份”、“纯自然景观”、“纯休闲度假”之所，使得消费群对区域有误解，甚至是限制了消费群的扩张 2 B竞争环境洞察 洞察 从表现风格上看，上海的别墅市场几乎充斥着一股油腻的气息，我们需要给消费者一碟醒目的略带辣味的素菜！ 从竞争势态上看，