房地产开发与教案(第1—3章)20110701.docVIP

房地产开发投资概述 房地产开发投资概述 房地产开发投资的概念 所谓投资，在经济学中被定义为：“将现在的消费，通过某种媒介转移为将来的消费的行为，是为获取利润而进行的资本投入”。投资的形式多种多样，归纳起来主要有：股票投资、债券投资、银行储蓄、期货买卖和房地产投资5种。而房地产投资是众多投资形式中较为重要的一种，它是整个国民经济投资的重要组成部分。 房地产开发投资是指房地产开发企业以获取期望收益为目的，将资本投入到房地产开发经营中的行为。房地产开发投资是地产开发投资和房产开发投资的总称。在房地产开发投资中，地产投资是第一性的，而房产投资是第二性的。这并不单单是因为房产总是与地产连接在地起，房依地建，地为房载，是房地不可分离性在物质形态上的反映，同时在法律上获得了房产的所有权及占用土地的使用权。在经济上，房价也是地价的折射反映。 房地产开发投资总体上可分为房产投资和地产投资两大类，但也可按房地产的不同用途将其分为：工业房地产开发投资、商业房地产开发投资和住宅房地产开发投资等。按其投资方式分为金融房地产投资（间接性投资如股票等有价证券）和实物房地产投资（直接性投资）。 随着我国城镇住房分配货币化制度改革和土地有偿使用制度的逐步深入，房地产开发投资已逐渐成为我国的一项重要的投资事业。2002年全年全社会固定资产投资43202亿元，其中房地产投资为7736亿元，占全社会固定资产投资总额的18%，已经成为抖动国民经济增长的支柱产业之一。同时，房地产开发投资规模的不断扩大也给广大投资者带来了许多投资经营的机会。 1.1.2 房地产开发投资的特点 房地产开发投资，由于其商品的特殊性，存在着不同于其他投资类型的特点，认识和掌握这些特点，是从事房地产开发投资的关键所在。房地产开发投资通常具有以下的特点： （1）投资成本高 房地产业是一个高度资金密集性行业，所需成本高。投资一宗房地产，少则上百万，多则上千万，甚至上亿元的资金。这主要是由房地产本身特性和房地产经济过程所决定的。首先，土地开发的高成本性。由于土地的位置固定，资源稀缺且不可替代，它的供给对人类是有限的，即其供给弹性趋于零。但人类对土地的需求却是与日俱增的，使房地产产的土地价格不断上升。同时，作为自然资源的土地，因不能被社会直接利用，而必须投入一定的人力、财力和物力进行开发，如“三通一平”（路通、水通、电通和场地平整）等；加之房地产市场中的价格竞争，如土地的拍卖、招标，尤其是城市土地的拍卖，往往大幅度地抬高市场价格，从而造成房地产开发投资金额相对较高。其次，房屋建筑的高价值性。这是由于房屋的建筑、安装要耗费大量材料和资金，需要有一大批工程技术人员和施工管理人员，要使用许多大型施工机械设备等，从而造成房屋子成本高于一般产品成本。最后，由于房地产开发建设周期长，占用资金大而需要支付大量的贷款利息等原因，也增加了房屋建筑的成本价值。 （2）投资回收期长 对每一个房地产开发项目而言，从选择地块到贷款、筹资、规划、设计、设备采购、建筑施工、竣工验收，直至出售（或出租）需3—5年时间，最终收回全部开发投资需要相当长的时间，而靠出租获得租金来收回投资则需要更长时间。房地产开发投资回收期长，是因为房地产开发投资不是一个简单的购买过程，它要受到房地产市场各个组成部分的制约，即土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场和房产市场4个相互联系的市场组成部分的制约。一旦将资金投入房地产开发项目，就要经过这几个市场的一次性完整流通才能获得利润。 （3）投资风险性大 由于房地产开发投资占用资金多，且资金周转期长，随着时间的推移，其投资的风险因素也增多。一旦投资失败，资金不能按期收回，房地产企业往往会出现资金流动枯竭，甚至不能按时偿还银行贷款的本息，严重的将直接影响企业的生存和发展。房地产开发投资风险主要表现在以下几个方面。 购买力风险。假如社会经济处于滑波阶段，经济形势出现萧条，通货膨胀上升，此时将直接影响到人们的购买力水平。随着购买力水平的下降，人们对房地产的有效需求量下降，导致建成的房屋由于滞销而大量空置。由于大量开发资金“套牢”在空置的房屋而不能及时变现，将使房地产开发企业在经济上遭受损失。购买力风险是威胁房地产开发投资的主要风险因素之一。 变现风险。变现风险是指投资产品在没有压低价格情况下（不低于市场价），能迅速将其兑换成现金的可能性。由于房地产价值大，而且只能作为一个整体才能发挥其使用价值，因而不像一般商品那样可以轻易脱手，也不像股票、债券等证券那样可以分割买卖，随时交易，短时间内兑现。所以房地产交易不可能在短时间内完成，因而其资金也就很难在短期内变现，只能等待合适的机会，在房地产市场形势较好的情况下，才能使投资变现。对房地产开发企业而言，要多赚钱，就得适当考虑放弃变现性，并要具有抗变现风险的能力，否则会遭受