产品研究2013.4.15.pptx

;一、住宅产品分类; 按住宅的高度分类，可分为低层、多层、高层、超高层。?; 按住宅的群体组合形式分类，可分为行列式、周边式（围合式）、点阵式、混合式。?;项目可采用不超过33层的高层建筑（即建筑总高度控制在100M以内），以提供较高的容积率，并相应缩减建筑总基地面积。从天际线角度考虑，可结合建筑第五面的设计，适当增加或减少不同楼栋的层数，以形成错落有致的轮廓线，避免呆板的统一性。 建议项目多采用点式塔楼做单元拼接，点式可形成较高梯户比，既可以保证容积率，有可以减小建筑密度；由于梯户比可以相应提高，住宅的每户的公摊面积可以有效缩减，得房率也相应有所提高。不同程度的围合形式也更易形成组团式居住形式。 对于部分针对改善型需求而配置的少量品质户型，可以适当考虑运用板式高层的做法，同时建议尽量做两梯四户，在保证采光和通风的条件下，尽量提高每户得房率。 底层和顶层可考虑适当结合私家花园、跃层（送阁楼）等提高产品附加值的做法，但建筑总高度不突破100M。 从项目总体布局规划方面，建议考虑以塔楼拼接和围合的形式，充分留出中庭区域，便于形成集中式绿化和景观布局。对于局部板式高层楼栋，则可适当考虑排列式布局，保证采光面（保证南北朝向或东南朝向），并结合项目中庭景观布局。;二、住宅户型设计;;;;;;;;;;住宅的层高普遍控制在2.85-2.9之间，不建议以过低的层高降低住宅的品质感和实际使用功能。 在户型设计时，不建议低于规范的最低要求，在必要时可参照最低要求，但此类功能间不宜过多，避免造成实际使用的不便。在允许的条件下（主要是各类技术经济指标和各规范要求均得到满足），可以优化各类功能间的尺度，优先保证实用性，继而尽量做到舒适性。 客厅、卫生间、厨房、卧室等各类功能间均必须保证常规使用的家电和家具摆放位置及尺度，另外，管线的布置也需要考虑常规的使用要求。 除了基本的尺度要求之外，在户型设计中，要尽量避免异形空间的出现，多做方正的功能间及整体方正的户型。 除规范要求的套型设计要求之外，建议重点考虑辅助空间设计和人性化空间设计（如可变式储物间、一步生活阳台、三分离卫生间等），提高产品附加值。 ;;;;;;;;;;;;在环境优秀、景观视觉好的位置配置品质型较大户型，在沿街、边角区域配小户型便于去化。 在功能上，各分区需明确，避免交叉。两厅自然分隔，动静合理（厅使用面积保证，主卧私密性好），如有双卫，则尽量做到双卫背靠背，便于管线布置和施工。餐厅与厨房、卫生间和洗浴尽量做到干湿分离。 私密性空间要避免对视（包括与入户的对视、与公共功能间的对视）。 居室流线（家务流线、家人流线、访客流线）尽量不交叉，避免有限空间被零散分隔，居室面积被浪费。 讲求阳台设计（如阳台后期用于改造，则要讲究窗设计），体现功能性、实用性、空间延展性和景观性。 根据户型面积不同，小户型经济住宅强调基本生活要求；普通型住宅突出功能齐全和空间的灵活适应性；舒适舒居型强调创造高质量的生活环境，注重细节突出个性。 ;;;;;;;;优先考虑常规做法：半赠送包括阳台（含生活阳台）、入户花园；全赠送飘窗和露台。 错层阳台的设计和夹层设计要结合建筑风格和外立面设计，同时要在后期的施工图设计中注意防水、保温的问题，避免由赠送而导致的建筑质量问题。 赠送的可变空间要尽量实用。 户型在改造前后均能满足与住宅建筑相关的各项规范。 在设计的时候要注意，改造前合理布置结构，要尽量减少对结构构件的改造；改造前充分考虑改造后的功能，考虑构件的二次利用。 赠送及半赠送的空间同样牵涉到建筑成本，不仅如此，从整体来看，如果整个项目的赠送部分过多，整个小区的实际综合容积率势必加大，建筑密度相应增加，住宅的采光度和居住舒适度都将受到很大影响，因此要考虑赠送的“度”。;六、区域项目产品分析;畅销户型解析;畅销户型解析;华润·翠林华庭;畅销户型解析;畅销户型解析;招商雍华府;畅销户型解析;畅销户型解析;绿地世纪城;畅销户型解析;畅销户型解析;畅销户型解析;从区域内周边项目分析得出： 上东1号：以安置房的标准出发，满足最基本需求，产品设计和工程建筑均未做过多考虑；在产品设计上，70平米左右套二，80平米左右套三，大户型未超过120平米。 华润翠林华庭：产品品质较高，从70平米刚需到180平米舒居，均做到了户型方正、功能实用；最畅销的70-80平米套二，80-90平米套二改套三，均采用了将阳台半赠送后结合客厅形成完整功能间的方式，虽不是大比例的赠送，但由于并未一味增添功能间而缩减户型尺度，保障了住宅的居住品质，同样受到了市场的认可。 招商雍华府：产品品质较高，赠送方式也是结合起居室半赠送阳台，除了常规的赠送设计之外，项目的可变空间还可形成多元化的组合，为客户进一步提供了个性化组合的更多选择。 绿地世纪城：城北销