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论我国公租房法制化构建摘要：近年来，如何解决居民住房困难已成为一项重要的民生问题，为此，我国政府大力推进住房保障体系的构建，继经适房和廉租房后，公租房制度作为又一保障性住房政策异军突起。但由于我国公租房制度刚刚起步，立法尚不完善，随着公租房逐渐从建设阶段转入运营阶段，各地公租房纷纷遇冷。2012年5月28日，住房和城乡建设部公布《公共租赁住房管理办法》，进一步推动了将公租房建设纳入法制化轨道的进程，但这仍然不能完全解决目前我国公租房暴露出的诸多问题，公租房法制化的构建任重道远。 关键词：公租房 法制化 保障性住房 民生 一、公租房的概念与发展 根据《公共租赁住房管理办法》第三条，公共租赁住房是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。 在过去的几年中，房地产市场一度呈现过热趋势，居高不下的房价令许多中低收入人群的居住权益受到损害，严重阻碍了我国经济的可持续发展。为抑制房价的过快上升，挤压房地产业泡沫，实现资源的再分配，我国大力推进保障性住房建设，逐步推出经济适用房、廉租房等保障性住房。2010年6月12日，由住房城乡建设部等7部门联合制定了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，伴随着中央号召，公租房在全国各地展开了大规范建设，2011年我国已建成公租房227万套，2012年还将建成230万套。根据“十二五”规划，5年内我国将建设3600万套保障性住房，保障方式由“以售为主、租售并举”向“以租为主”转变，广东、江西等地则明确表示将暂停新建经适房，而以公租房为建设重点。 但是，随着公租房逐步进入运营阶段，各地公租房配租入住情况却令人大跌眼镜：上海首批两个市统筹的公租房项目的出租率不足四成；武汉市公租房入住率仅有23%；就连公租房建设居全国首位的重庆，在第一次摇号配租时也遇到了同样的尴尬。公租房“遇冷”不仅无法对目前的房价进行冲击，更直接造成了公共资源的浪费，与中央保障民生的建设目的背道而驰，我国急需将公租房纳入法制化轨道，以避免公租房的“大跃进式发展”。 二、我国公租房法律制度构建中的不足 （一）立法体系不健全 相比较而言，我国公共租赁住房发展起步较晚，在立法上更是处于探索阶段。首先，在基本法的制定上，《住宅法》在我国住房制度建设中仍处在空白区。许多发达国家都具有较高层次的住宅立法，如美国于1949年颁布《住宅法》，日本于1951年通过《公营住房法》等等。我国早在30年前就将《住宅法》纳入立法进程，但至今都没有正式出台，对住房建设的规制多以政策和规章制度为主，立法层次不高，缺乏长效机制。其次，公租房作为一种保障性住房，其建设还应当受到保障性住房相关法律的规范，但目前我国关于保障房的立法仍然仅停留在层级较低、内容分散的“管理办法”上。据相关报道，2008年10月，十一届全国人大常委会出台的五年立法规划中就包括“住房保障法”，但最近又有报道称，住房和城乡建设部已经开始起草《基本住房保障条例》，此前在历年全国两会上呼声甚高的“住房保障法”，已经退为《基本住房保障条例》。最后，关于公租房的专门立法，2012年5月28日，住房和城乡建设部公布《公共租赁住房管理办法》，为公租房建设和运作提供了基本的法律保障，但我国在国家层面上没有出台统一的公租房法律法规，最高层次的立法仅停留在国务院部门规章中；在地方，目前许多地区还处在摸索阶段，尚未建立公租房管理制度，或者仅出台了“暂行管理办法”、“实施意见”、“实施细则”等，由于各地保障性住房的建设需求和具体情况不尽相同，其规定在具体内容上也各有不同。 （二）准入和退出机制不完善 目前我国在准入机制上主要存在以下两个方面的问题：一是应当如何确定公租房保障对象；二是如何审查申请人的资格。对于公租房的保障对象，由于具体管理办法由地方主管部门根据本地区实际情况确定，使得地方在公租房政策的执行具有一定的随意性，部分地区的规定不甚合理，不利于公租房政策的落实，如某些地区只针对城镇户籍人口等，使公租房的保障范围大大缩小，造成了分配的不公平。此外，由于我国并没有建立类似于个人收入申报的制度，基础信息的不足，就对核定造成了困难，审核部门无法确定申请保障房的家庭和个人的收入、住房及金融资产等情况。 在退出机制方面，《办法》在第四章第二十七条规定了下列行为应当退回公共租赁住房：转借、转租或者擅自调换；改变公租房用途；破坏或者擅自装修，拒不恢复原状；在公租房内从事违法活动；无正当理由连续6个月以上闲置公租房。第三十一条规定了下列情形应当腾退公共租赁住房：经审核不符合续租条件的；获得其他住房并不再符合配租条件的；承租或者承购其他保障性住房的。虽然《办法》对退出情形做出了具体规定，但是，由于缺